繼今年5月17日的23號(hào)文出臺(tái)之后，對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管仍在加碼。從5月、6月市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)信托規(guī)模增長(zhǎng)乏力。對(duì)此，機(jī)構(gòu)預(yù)期，房地產(chǎn)信托規(guī)模收縮在所難免，信托收緊的影響將在下半年體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上。

    據(jù)悉，今年以來(lái)，新增信托資金開(kāi)始向房地產(chǎn)集中傾斜，而寬松的信托資金成為推動(dòng)土地市場(chǎng)活躍的因素之一，進(jìn)而引發(fā)主管部門的監(jiān)管。在房地產(chǎn)資金面預(yù)期收緊、下半年房企的償債金額居高不下的情況下，壓力仍然不小。

    銀保監(jiān)會(huì)關(guān)注房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大

    7月6日，有媒體報(bào)道稱，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司，存在一定合規(guī)問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)隱患，銀保監(jiān)會(huì)開(kāi)展了約談警示。

    在一些信托人士看來(lái)，這也是繼5月17日銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布23號(hào)文之后，在房地產(chǎn)信托領(lǐng)域進(jìn)行的又一監(jiān)管舉措。

    據(jù)悉，23號(hào)文要求信托機(jī)構(gòu)不得直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)拿地提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款等。

    而5月底，傳言多家房企被列入包括債券以及ABS產(chǎn)品在內(nèi)的暫停名單。后來(lái)雖被證實(shí)消息不實(shí)，不過(guò)，房地產(chǎn)信托收緊在23號(hào)文的作用下已在所難免。

    近日，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)被約談的信托公司提出五方面要求，其中包括嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求，提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平以及控制業(yè)務(wù)增速。

    對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，6月份，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)46次，在所有政策里，24次中央及部委相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的表述中，銀保監(jiān)會(huì)則占多次。不過(guò)，規(guī)范信托融資是一個(gè)趨勢(shì)，不可能一刀切，所以直接影響不能說(shuō)很大。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，信托資金寬松是導(dǎo)致2019年二季度土地市場(chǎng)活躍的主要原因之一，表現(xiàn)為信托資金投向房地產(chǎn)比例擴(kuò)大，新增信托資金逐漸向房地產(chǎn)集中。

    6月房地產(chǎn)信托融資規(guī)模增速乏力

    事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)信托監(jiān)管增強(qiáng)，房地產(chǎn)信托融資規(guī)模增速已出現(xiàn)乏力，房地產(chǎn)信托“降溫”已有所顯現(xiàn)。

    用益信托的研報(bào)顯示，今年3月，房地產(chǎn)信托達(dá)到募集規(guī)模巔峰，4月、5月、6月總體增長(zhǎng)乏力。其中，6月房地產(chǎn)信托成立了470只，成立規(guī)模622.87億元，相較于5月分別下降4.8%、10.72%。與此同時(shí)，信托公司也提高了融資門檻，向頭部房企和一二線城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中。

    華泰證券也認(rèn)為，5至6月，隨著融資環(huán)境收緊，ABS同比下滑19%；集合信托發(fā)行增速由1至4月的17%收窄至7%。

    信托規(guī)模增速趨于平緩的同時(shí)，成本也有所回升。據(jù)華泰證券分析人士稱，5月房地產(chǎn)類集合信托平均收益為8.25%，同比上升34個(gè)百分點(diǎn)；6月為8.29%，同比上升50個(gè)百分點(diǎn)。

    雖然信托融資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資資金來(lái)源比例不高，但依然是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源之一。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策的加碼，在一定程度上也會(huì)影響房企的融資。

    對(duì)此，華泰證券預(yù)期，在23號(hào)文出臺(tái)后，房地產(chǎn)類信托監(jiān)管將進(jìn)一步升級(jí)，未來(lái)規(guī)模將繼續(xù)承壓。

    用益信托也認(rèn)為，房地產(chǎn)信托受監(jiān)管影響，規(guī)模收縮難以避免，且產(chǎn)品收益率下行的可能性加大。

    此外，也有信托人士認(rèn)為，從房地產(chǎn)融資到投資存在約6個(gè)月的滯后，因而從二季度開(kāi)始融資收緊可能在下半年體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上。

    值得關(guān)注的是，在房企融資路徑越走越窄的同時(shí)，7月房企的到期債務(wù)有增無(wú)減。相關(guān)信息顯示，6月房企有17筆發(fā)債到期，金額共計(jì)310.2億元，而7月房企將有26筆債券到期，金額共計(jì)536.99億元。

    對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士稱，在房地產(chǎn)融資預(yù)期收緊的背景下，房企在境外等其他渠道的融資規(guī)模正在增加。同時(shí)，下半年，受融資的影響土地市場(chǎng)很可能會(huì)有降溫退燒的表現(xiàn)。