房企的“錢途”越來越窄。

    針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策已經(jīng)從銷售端逐步走向融資端，5月份的“23號文”可能只是一個開始。第一財經(jīng)獲悉，近日，某信托公司收到窗口指導，針對房地產(chǎn)信托有5點要求。

    第一，房地產(chǎn)信托規(guī)模不能超過2019年6月30日規(guī)模；第二，已備案項目不影響發(fā)行及成立，但未備案項目一律暫停；第三，符合“432”通道類業(yè)務也算房地產(chǎn)項目，也要受到窗口指導影響，全部暫停；第四，地產(chǎn)公司并購類也算房地產(chǎn)項目，收到窗口指導影響，全部暫停；第五，未來公司每月老項目結束所釋放出來的規(guī)模，優(yōu)先供公司戰(zhàn)略客戶使用。

    “432”是銀行、信托公司對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的紅線，其目的是避免資金違規(guī)流入房企用于支付土地款。具體來說，4是指該項目在信托項目發(fā)行時需要保證至少四證齊全：國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；3是指該地產(chǎn)類項目的總資金中必須至少有30%的資金來自于融資方；2是指該地產(chǎn)類項目的融資方至少擁有二級以上（包括二級）的開發(fā)資質(zhì)。“432”是房企融資較為普遍的一個通道，一旦這個通道被封鎖，必將引來較大的震動。

    規(guī)模收緊

    信托融資一直以來都是房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資途徑之一，然而從今年5月17號銀保監(jiān)會下發(fā)《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》（簡稱“23號文”）以來，信托融資就成了監(jiān)管部門重要盯防對象。

    23號文的重要條款包括，在房地產(chǎn)領域不可“通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產(chǎn)收益權等方式變相提供融資。”同時嚴查表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

    此后，5月31日，有媒體爆出多家房企被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務名單，監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。房地產(chǎn)非標融資陷入僵局，2019年上半年難得的小陽春也在這兩條消息之后，預期迅速轉(zhuǎn)變。

    在政策收緊的同時，“信號”隨之傳來，6月13日銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴論壇上表示，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問題，目前相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續(xù)的水平，房地產(chǎn)企業(yè)融資過度，助長投資投機行為。此番言論看做是對房地產(chǎn)融資端的吹風，意在給不健康的融資環(huán)境降溫。

    隨后，7月4日，銀保監(jiān)會開始對部分信托公司窗口指導；7月6日銀保監(jiān)會針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司展開約談示警，要求控制房地產(chǎn)信托業(yè)務增量和增速，據(jù)媒體報道，在約談名單中的信托公司共有10家，分別是中融信托、中航信托、江蘇省國際信托、萬向信托、興業(yè)信托、交銀國際信托、光大信托、五礦信托、百瑞信托、國民信托。

    第一財經(jīng)致電某信托公司工作人員，他表示，“目前的風聲就是政策方面要開始嚴控房地產(chǎn)，公司高層都已經(jīng)收到指令。”

    房住不炒

    此輪約談，銀保監(jiān)會主要提出5點要求：要求信托公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求；要求提高風險管控水平，確保業(yè)務規(guī)模及復雜程度與自身資本實力、資產(chǎn)管理水平、風險防控能力相匹配；要求提高合規(guī)意識，加強合規(guī)建設，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務穩(wěn)健發(fā)展；要求控制業(yè)務增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務增量和增速控制在合理水平；要求提升受托管理能力，積極優(yōu)化房地產(chǎn)信托服務方式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務。

    在總基調(diào)上，今年以來國家一直要求房地產(chǎn)市場以穩(wěn)為主，對于出現(xiàn)杭州、蘇州、西安等點狀過熱城市，均出臺嚴厲的“一城一策”嚴控高房價、地王現(xiàn)象。此番針對融資端的收緊也在預期之內(nèi)，有業(yè)內(nèi)專家表示，針對信托的收緊也是調(diào)控手段之一，均是為了維護房主不炒的總基調(diào)，讓市場回歸穩(wěn)定健康。

    此番信托領域的收緊不是沒有信號，近年來，房地產(chǎn)信托余額增速較快，房地產(chǎn)投向占比從2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%，2011年開始，新增房地產(chǎn)集合信托規(guī)模與投向房地產(chǎn)的集合信托占比趨勢一致，說明新增信托逐步向房地產(chǎn)集中，同時單一信托投向房地產(chǎn)的新增規(guī)模占比也持續(xù)擴大。

    有數(shù)據(jù)顯示，截至2019年5月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額3.15萬億元，占全部信托資產(chǎn)余額14.00%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。在這一增長過程中，有部分房地產(chǎn)信托業(yè)務存在一定合規(guī)問題和風險隱患，因此此輪防風險是必然動作。有業(yè)內(nèi)人士表示，這一窗口指導將在未來一段時間內(nèi)對房地產(chǎn)信托融資領域造成一定影響，更為嚴峻的是，房地產(chǎn)融資領域預期會進一步收緊，給中小房企帶來一定程度資金壓力。