地產(chǎn)信托融資持續(xù)收緊，一向低調(diào)的信托公司也成為市場焦點(diǎn)。

    7月11日，針對媒體報(bào)道部分信托公司已暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，中國證券報(bào)記者了解到，多家信托公司并未暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，但要求對房地產(chǎn)項(xiàng)目嚴(yán)規(guī)模、嚴(yán)合規(guī)，已成立的項(xiàng)目不受影響，對于部分已募集但未成立的項(xiàng)目，已退款給投資者。

    近日，多地銀保監(jiān)局對轄區(qū)內(nèi)信托公司進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”，要求信托公司2019年3季度末房地產(chǎn)信托規(guī)模不得超過二季度末，并對地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)提出一系列要求。這是繼近日銀保監(jiān)會就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)約談多家信托公司后的又一舉措，是對地產(chǎn)信托融資的進(jìn)一步收緊。

    業(yè)內(nèi)人士表示，作為房企融資的主要來源，地產(chǎn)信托融資的持續(xù)收緊，將使一些負(fù)債率高，流動資金少的房企面臨考驗(yàn)。

    多家信托公司：沒有暫停地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)

    針對今日媒體報(bào)道部分信托公司已暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，光大信托緊急辟謠稱：這是謠言，實(shí)際情況是，按監(jiān)管要求，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行余額管控，優(yōu)化結(jié)構(gòu)、平滑運(yùn)作。

    國投泰康信托也發(fā)布聲明稱：公司一切經(jīng)營正常，將繼續(xù)依法合規(guī)地開展信托業(yè)務(wù)。

    北方某信托公司人士表示，公司并未暫停地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，只是要求不合規(guī)的項(xiàng)目全部暫停，一些合規(guī)的項(xiàng)目并不受影響，已經(jīng)成立的項(xiàng)目也不受影響，對于部分已募集但未成立的項(xiàng)目，由于合規(guī)原因，已退款給投資者。

    某中型信托公司人士表示，雖然公司沒有要求暫停地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但監(jiān)管要求三季度末地產(chǎn)信托規(guī)模不得超過二季度末，這對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的影響很大。未來只能等老項(xiàng)目結(jié)束，釋放一些規(guī)模，才能做新增業(yè)務(wù)。還有部分公司要求，老項(xiàng)目結(jié)束釋放出的規(guī)模，優(yōu)先供公司戰(zhàn)略客戶使用。

    某信托公司相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，公司未暫停地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，但要求嚴(yán)合規(guī)、嚴(yán)規(guī)模。

    重拳出擊地產(chǎn)信托融資持續(xù)收緊

    7月10日，中證君從多位知情人士處獲悉，部分地區(qū)銀保監(jiān)局召集轄區(qū)內(nèi)信托公司開會，進(jìn)一步對地產(chǎn)信托融資提出要求：信托公司地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)事前報(bào)告，監(jiān)管部門將進(jìn)行逐筆審核；對于因合規(guī)原因被退回事前報(bào)告的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，將嚴(yán)肅追究合規(guī)審查責(zé)任。

    此外，多個(gè)省市銀保監(jiān)局要求，轄區(qū)各信托公司須確保2019年三季度末房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)余額較2019年6月末零增長。

    “對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合規(guī)性要求，基本按照23號文來執(zhí)行。”某信托公司人士告訴記者，“目前地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)只剩下：常規(guī)432貸款、標(biāo)準(zhǔn)ABS/ABN、私募ABS、真股權(quán)基金及城市更新基金這幾類業(yè)務(wù)。”

    《中國銀保監(jiān)會關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知（銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號）》要求：

    在此之前，銀保監(jiān)會約談了部分近期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司。并對這些公司提出了五點(diǎn)要求：

    一是要求這些信托公司增強(qiáng)大局意識，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的總要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求；

    二是要求提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平，確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復(fù)雜程度與自身資本實(shí)力、資產(chǎn)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)防控能力相匹配；

    三是要求提高合規(guī)意識，加強(qiáng)合規(guī)建設(shè)，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展；

    四是要求控制業(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平；

    五是要求提升受托管理能力，積極優(yōu)化房地產(chǎn)信托服務(wù)方式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務(wù)。

    此外，中證君了解到，部分地區(qū)監(jiān)管部門對轄區(qū)內(nèi)部分地產(chǎn)貸款較多、增速較快的銀行也進(jìn)行了“窗口指導(dǎo)”，要求控制房地產(chǎn)貸款額度。

    房企將過苦日子

    克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度房企融資延續(xù)2018年底的回暖趨勢，融資規(guī)模達(dá)到近三年來的最高峰，但是二季度開始融資環(huán)境再次發(fā)生變化，企業(yè)融資規(guī)模也急劇下降，達(dá)到近三年來的較低值，與一季度形成強(qiáng)烈的反差。

    作為房企融資的重要組成部分，信托貸款余額的波動有著一定的風(fēng)向標(biāo)作用，也反映了融資環(huán)境的變化。23號文的出臺，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資，重點(diǎn)申明了要對銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的放款加強(qiáng)監(jiān)管工作。在此背景下，信托貸款余額在經(jīng)歷了3、4月份短暫的反彈后又于5月再次回落。

    克而瑞研究數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，從房企的債券到期情況來看，2015年公司債及中期票據(jù)發(fā)行量較大，多數(shù)企業(yè)的債券的期限在3年-7年間，2019年房企面臨償債高峰期，2019年上半年到期債券2108億元，是2018年全年到期債券的93%，大部分房企不得不再次舉債償還舊債，這也是2019年上半年發(fā)起發(fā)債量上升較大的主要原因。2019年下半年，房企的到期債券為1706億元，到期債券總量也屬高位，不容小覷；到2020年下半年、2021年上半年，房企的償債壓力進(jìn)一步上升，到期債券均突破3000億元，屆時(shí)房企將面臨更大的償債以及融資壓力。

    業(yè)內(nèi)人士表示，隨著房企融資渠道的持續(xù)收緊以及房企償債高峰的到來，未來一些負(fù)債率高、流動資金少的中小房企將面臨考驗(yàn)。