[摘要]在下決心剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，中航工業(yè)將重心集中在物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。但數(shù)據(jù)顯示其物業(yè)毛利率遠(yuǎn)低于同行。種種困局使得中航系的退房路長(zhǎng)路漫漫。

    央企中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“中航工業(yè)”）退出房地產(chǎn)的動(dòng)作還在持續(xù)。

    來(lái)自北京產(chǎn)權(quán)交易所信息消息顯示，旗下公司中航里城（香港）有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州蘇航置業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)22.8億元。據(jù)悉，該項(xiàng)目曾在6月3日正式披露，而后經(jīng)歷短暫的終結(jié)，又于6月10日重新掛出。然而轉(zhuǎn)讓并不順利，“來(lái)咨詢的人偏多，但繼續(xù)跟進(jìn)的人很少，”該項(xiàng)目知情人士向時(shí)代周報(bào)記者表示。

    這并非是中航工業(yè)首次轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。在部分央企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域的背景下，2016年10月中航工業(yè)明確提出剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    此后，中航工業(yè)開(kāi)始了“賣房”之路。截至目前，其手上仍有諸多資產(chǎn)尚需尋找新買家，部分項(xiàng)目因?yàn)閮r(jià)格債務(wù)問(wèn)題，陷入無(wú)人接手的困境。

    在下決心剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，中航工業(yè)將重心集中在物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。但數(shù)據(jù)顯示其物業(yè)毛利率遠(yuǎn)低于同行。種種困局使得中航系的退房路長(zhǎng)路漫漫。

    資產(chǎn)處置遇阻

    根據(jù)資料顯示，此次意欲轉(zhuǎn)讓的蘇航置業(yè)成立于2015年7月31日，注冊(cè)資本為14億元，中航里城（香港）持有蘇航置業(yè)100%股權(quán)。

    據(jù)2018年度審計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2018年度，中航里城營(yíng)業(yè)收入約12.39億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約2.66億元，凈利潤(rùn)約2.17億元。截至2019年3月31日，中航里城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約10.82億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)636.76萬(wàn)元，凈利潤(rùn)約633.76萬(wàn)元。

    據(jù)悉，蘇航置業(yè)在2015年6月以27.3億元、成功競(jìng)得蘇地2015―G―14號(hào)與蘇地2015―G―15號(hào)地塊，總面積272914.9㎡，兩塊地都位于吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)壽桃湖路東。均可從事普通住宅和商業(yè)配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、出租、銷售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    “兩塊土地均無(wú)歷史遺留問(wèn)題，其中一塊待開(kāi)發(fā)，另外一塊開(kāi)發(fā)完了，目前在售。”上述知情人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，從基準(zhǔn)日2018年6月30日到項(xiàng)目成交的這段過(guò)渡期內(nèi)，收回來(lái)的房款都由受讓方來(lái)享有。

    “標(biāo)的企業(yè)并未有太大的負(fù)債問(wèn)題，只有部分工程款，算在應(yīng)付賬款里了，負(fù)債都由標(biāo)的企業(yè)蘇航自己負(fù)責(zé)。”上述知情人士向記者解釋道。

    不僅如此，知情人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，該標(biāo)的公司二次掛牌轉(zhuǎn)讓，原因是修改了其中一條細(xì)則，對(duì)擔(dān)保方的要求從600億元降到500億元。

    盡管降低要求，如前文所述，轉(zhuǎn)讓過(guò)程卻并不順利。

    2016年，國(guó)務(wù)院國(guó)資委召開(kāi)的中央企業(yè)產(chǎn)業(yè)重組合作整合座談會(huì)。會(huì)上，8家央企啟動(dòng)產(chǎn)業(yè)重組整合，因地產(chǎn)未被核準(zhǔn)為主業(yè)，在業(yè)務(wù)開(kāi)展上會(huì)受到政策層面的限制，中航工業(yè)成為將地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離出去的央企之一。

    但在剝離過(guò)程中，并非所有的資產(chǎn)都能成功出售，此次掛牌轉(zhuǎn)讓的蘇州蘇航置業(yè)的母公司—中航里城（香港）平臺(tái)也遭遇了鮮少有人問(wèn)津的尷尬境遇；掛牌兩次的成都中航城項(xiàng)目也是在經(jīng)過(guò)10個(gè)月的漫長(zhǎng)等待之后才迎來(lái)了“新東家”。

    無(wú)人問(wèn)津的還有廣東國(guó)際大廈。在進(jìn)行正式掛牌的一年后，2018年8月16日，由于仍未收到意向受讓方。中航國(guó)際控股（3.74+0.27%）旗下廣東國(guó)際大廈實(shí)業(yè)有限公司75%股權(quán)迎來(lái)了信息披露結(jié)束日期。

    明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)向時(shí)代周報(bào)記者表示，標(biāo)的項(xiàng)目無(wú)人接盤有多種原因，一是標(biāo)的本身有瑕疵，比如在三四五線城市；二是在一二線城市或者比較有潛力的三四線城市（環(huán)一二線周邊），但價(jià)格比較貴；三是標(biāo)的本身可能不是很干凈，存在糾紛，性價(jià)比不高；四是標(biāo)的企業(yè)自身債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)虧損無(wú)人接手。

    “廣東國(guó)際在經(jīng)營(yíng)上一直處于虧損狀態(tài)，這是受讓方所顧忌的。”艾振強(qiáng)補(bǔ)充道。

    根據(jù)報(bào)告數(shù)據(jù)，截至2017年7月31日，廣東國(guó)際實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.49億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)分別為-568.11萬(wàn)元和-569.7萬(wàn)元。

    物業(yè)轉(zhuǎn)型成效緩慢

    在剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)加快去地產(chǎn)化的同時(shí)，中航系從2016年開(kāi)始轉(zhuǎn)型物業(yè)管理，并于2018年月5月11日將中航地產(chǎn)更名為中航善達(dá)股份有限公司。

    經(jīng)過(guò)三年轉(zhuǎn)型，中航善達(dá)2018年交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單。

    公司2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入66.56億元，同比增長(zhǎng)12.94%，歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn)8.57億元，較上年同期增長(zhǎng)468.84%。

    然而，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)背后，公司的凈利潤(rùn)卻耐人尋味。

    2018年，順利完成惠東項(xiàng)目和貴陽(yáng)項(xiàng)目的出售掛牌交易，并完成上海天盛廣場(chǎng)項(xiàng)目工商變更和資產(chǎn)交割，全年共實(shí)現(xiàn)投資收益12.4億元。

    資產(chǎn)的頻繁甩賣，對(duì)公司2018年業(yè)績(jī)起到修飾、潤(rùn)色作用?？鄢墙?jīng)常性損益后，中航善達(dá)的凈利潤(rùn)僅為-1.5億元。

    而隨著房地產(chǎn)資源持續(xù)賣出，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊也將逐漸萎縮，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的低利潤(rùn)也許將難以支撐公司未來(lái)業(yè)績(jī)。

    根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，在8.57億元的總利潤(rùn)中地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凈利潤(rùn)達(dá)到6.81億元，物業(yè)管理業(yè)務(wù)僅實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.64億元。其盈利能力與同行相比，并不理想。

    2018年，碧桂園服務(wù)（10.46-3.86%）實(shí)現(xiàn)了9.3億元盈利，雅生活服務(wù)（9.55-0.10%）實(shí)現(xiàn)了8億元的盈利，彩生活（3.77-0.79%）、綠城服務(wù)（5.54-3.48%）分別盈利4.9億元、4.8億元。

    在凈利潤(rùn)不盡如人意的背景之下，中航善達(dá)也在有意借助外部的力量發(fā)展規(guī)模。

    今年4月15日，招商蛇口發(fā)布公告稱，公司正在籌劃以現(xiàn)金方式協(xié)議受讓中航國(guó)際控股持有的A股上市公司中航善達(dá)22.35%股份，以持有的招商物業(yè)100%股權(quán)認(rèn)購(gòu)中航善達(dá)非公開(kāi)發(fā)行股份。受讓中航國(guó)際控股所持股份后，招商蛇口將成為中航善達(dá)第一大股東。

    截至2018年年底，招商物業(yè)總資產(chǎn)為16.98億元，年?duì)I業(yè)收入29.2億元，擁有下屬機(jī)構(gòu)61家。在管物業(yè)逾500個(gè)，服務(wù)項(xiàng)目面積超7500萬(wàn)平方米。

    根據(jù)中航善達(dá)年報(bào)，截至2018年12月，中航物業(yè)全國(guó)物業(yè)管理項(xiàng)目共523個(gè)，管理面積達(dá)5307萬(wàn)平方米。

    將中航善達(dá)的在管面積合并之后，招商物業(yè)的服務(wù)面積將接近1.3億平方米。憑借整合優(yōu)勢(shì)，未來(lái)有望成為國(guó)內(nèi)物業(yè)管理第一股。

    “此次收購(gòu)還在推進(jìn)之中，現(xiàn)在公司的全部精力都在發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)上面，目前來(lái)看，暫時(shí)不會(huì)加大房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓力度。”中航善達(dá)內(nèi)部人士向記者表示。

    資產(chǎn)重組后的中航善達(dá)能否成功去地產(chǎn)化，順利完成轉(zhuǎn)型？物業(yè)管理盈利能力如何進(jìn)一步提升？目前來(lái)看仍有待觀察。