銷售面積小幅增長，集中度提升邏輯繼續(xù)演繹

    2018年全國商品房銷售面積同比小幅增長1.3%，銷售金額同比增長12.2%。對比全國TOP10、TOP20、TOP50房企銷售金額增速分別為24.8%、29.4%、35.0%（克而瑞數(shù)據(jù)），集中度提升邏輯繼續(xù)演繹。

    展望2019年，我們維持總量下行與結(jié)構(gòu)切換并存的判斷。預計2019年全國商品住宅銷售面積、金額分別降8.1%、3.5%，部分高能級城市樓市或伴隨政策邊際改善而逐步企穩(wěn)回升。

    開工/投資維持較高增長，施工增速持續(xù)回升

    2018年全國房屋新開工面積、房地產(chǎn)投資額維持較高增長，同比增速分別為17.2%、9.5%。2018年房屋施工面積同比增長5.2%，增速較2017年回升2.3pc.2018年末竣工面積降幅收窄至7.8%，或反映了資金面改善的傳導作用開始顯現(xiàn)。

    展望2019年，預計待開發(fā)土地高增、顯性庫存低位、資金面整體均衡可支撐新開工保持較高增長（+6%~+8%），施工面積增速進一步回升（+7%~+8%），施工類投資走強對沖土地購置費增速回落影響，房地產(chǎn)投資額同比增長4%~6%。

    開工庫存重新積累，顯性庫存處于低位，短期可售資源不足

    2018年全國商品住宅開工庫存凈增5424萬方，隱性庫存凈增4.56億方，顯性庫存減少4.02億方。截止2018年末，商品住宅顯性庫存8.87億方，去化周期7.2個月，對比2014年分別為26.56億方、30.3個月。

    2018年到位資金增速小幅回落，預計2019年可維持整體均衡

    對比2017年，2018年到位資金增速回落1.8pc至6.4%；國內(nèi)貸款增速高位回落22.2pc至-4.9%；自籌資金增速（+9.7%）為2014年以來最高水平，房企融資環(huán)境逐步改善；銷售回款整體增速微降0.4pc，相對平穩(wěn)。預計2019年房企銷售和融資現(xiàn)金流此消彼長，資金面整體均衡。

    投資建議

    當前經(jīng)濟運行“穩(wěn)中有變、變中有憂”，中央指出要堅持底線思維，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場長效機制，行業(yè)政策面導向由“壓”轉(zhuǎn)“穩(wěn)”。在“房住不炒”大前提和房地產(chǎn)投資維持較強韌性的情況下，預計行業(yè)主要通過結(jié)構(gòu)性微調(diào)來實現(xiàn)總量相對平穩(wěn)，結(jié)合貨幣政策邊際寬松，2019年高能級城市購房信貸支持或有所改善。建議關(guān)注重點布局一二線城市的頭部房企，如萬科A、金地集團、融創(chuàng)中國、中國金茂。

    風險分析：

    國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩和失業(yè)率提升或影響居民結(jié)構(gòu)性信用擴張及按揭貸款償還；2019年房企還債高峰，部分中小型房企信用風險提升；棚改貨幣化弱化或?qū)е虏糠秩木€城市購房需求明顯下滑。