■黃志龍

    房地產(chǎn)市場的任何風吹草動，都能激起市場和媒體的千層浪。近日，蘭州、合肥對當前的房地產(chǎn)限購政策進行了微調，這是否如許多媒體猜測的，新一輪房地產(chǎn)調控放松周期來臨？如何判斷2018年中國房地產(chǎn)市場的調控前景，各個城市差異化調控的政策依據(jù)是什么？將是每個購房者和普通家庭都關注的焦點話題。

    房地產(chǎn)調控的政策取向

    要討論2018年房地產(chǎn)市場前景，必然需要關注中央最新的政策動向。

    首先，十九大精神是房地產(chǎn)市場制度的長期之“綱”。黨的十九大報告關于我國住房制度的表述這樣的，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。

    這一表述至少明確了兩大方向：一是此前十余年以投機性、賺取買賣差價為主要目的之一的房地產(chǎn)交易行為將受到明顯抑制。換言之，長期來看，限購、限貸、房產(chǎn)稅將重點針對多套住房的群體，而居民的自住需求仍將得到不同程度的支持和鼓勵；二是市場化、機構化的長期租賃住房，將得到前所未有的政策支持，多元化的住房供應體系將是大勢所趨。

    其次，從中央經(jīng)濟工作會議看2018年房地產(chǎn)調控之“策”。會議強調了“完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。”在此可作兩點解讀：一是當前調控政策的整體方向不會改變，從而保證政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性；二是中央將改變當前接近一刀切的嚴厲調控政策，地方政府和各城市將進行適當?shù)恼呶⒄{，差異化調控政策主張將得到落地。

    最后，從全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議看2018年房地產(chǎn)調控具體之“措”。除了中央一貫強調的精神外，住建部特別指出“針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三線、四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。”同時，“加強市場監(jiān)測分析，提高精準調控的能力和水平，進一步強化地方政府主體責任。”

    由此可見，此次蘭州、合肥等城市微調限購政策是地方政府承擔房地產(chǎn)穩(wěn)定的主體責任、差異化調控政策的具體落地。

    哪些城市會跟進優(yōu)化調控手段

    如何“加強市場監(jiān)測分析，提高精準調控的能力與水平”，實現(xiàn)差異化的調控目標，決策依據(jù)將會是什么？又有哪些城市可能會優(yōu)化調控或放松限購政策，不同城市的購房者可以重點關注以下三方面指標。

    首先是前期房價上漲過快的核心城市，其周邊三線城市房價調控放松后。一般而言，不同等級城市之間房價的差距會有一定的歷史均值。2010年6月份至2016年11月份，全國100個城市中，一線城市與二線城市住宅價格之比由2.4倍上升到3.5倍，一線城市與三線城市房價之比由3.3倍上升到5.5倍，而二線城市與三線城市房價之比則由1.35倍上升到1.59倍。

    而在房地產(chǎn)高度市場化的國家中，不同等級城市的房價波動大體是同步的，各城市的房價之比也有一個相對穩(wěn)定的歷史均值。然而，當前我國一線、二線、三線城市房價之比，明顯偏離了2010年-2013年間的歷史均值。特別是部分二線城市，房價漲幅過快的問題尤為突出。相反，核心城市周邊的三線城市，如果與核心城市的房價差距過大，一旦優(yōu)化調控的政策落地，其價值洼地的特征也將更為突出。

    其次，存銷比高企、庫存絕對規(guī)模較高的二線城市，將是優(yōu)化調控的重點。存銷比是反映住房供需狀況的一個重要指標。2017年4月份，住建部80號文要求，各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個月以上的城市應停止供地，36個月-18個月的城市要減少供地，12個月-6個月的城市要增加供地，6個月以下的城市不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

    根據(jù)易居研究院的最新統(tǒng)計，截止2017年11月末，全國42個城市中存銷比最高的為北京24.2個月，北京存銷比高企有其獨特性，史上最嚴的限購、限貸政策加上雄安新區(qū)的分流，使得北京住房需求陷入歷史低谷。

    從全國其他城市的存銷比數(shù)據(jù)看，此次放松調控政策城市合肥、蘭州的存銷比分別為20.6個月和12.3個月，屬于存銷比偏高的城市，同樣，庫存絕對規(guī)模較大、存銷比較高的城市如大連、沈陽、濟南、西安甚至天津等二線城市，后期跟進、優(yōu)化調控的可能性也較大。

    最后，購房者可積極介入租金上漲潛力大、對高端人才吸引力較大的二線城市。根據(jù)云房數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，當前住房租金回報率超過4%的城市僅有烏魯木齊和哈爾濱，其他租金回報率較高的城市也都集中在東北、西南等地區(qū)。相反，一線城市、東部發(fā)達地區(qū)二線、三線城市，租金回報率普遍都在2%以下。

    隨著“房住不炒”政策陸續(xù)落地和租購并舉住房制度的推進，住房租金回報率逐漸恢復到3%-4%的合理水平，將是各個城市的大趨勢。

    對于大多數(shù)城市而言，租金回報率的上升，要么是房價的回落，要么是租金的提高。租金的上漲，必然要求人口的源源不斷的流入。因此，東北、西北、西南地區(qū)人口流出較為嚴重的地區(qū)，顯然不具備房租持續(xù)上漲的人口基礎。相反，武漢、鄭州、長沙、西安、成都等已經(jīng)采取吸引人才政策、在周邊具有較大人口基數(shù)的二線城市，且租金回報率處于2%-3%的相對合理水平，同時租金上漲的潛力較大，這些城市可能是后期優(yōu)化調控的城市。

    （作者系蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心主任、高級研究員）