據(jù)記者調(diào)查，今年融資成本分化有愈演愈烈的趨勢(shì)，央企、國(guó)企融資利率在3%-5%之間，中小型房企則在8%-15%不等。

    多年來(lái)一直靠銀行（表內(nèi)外）資金支撐的中國(guó)房地產(chǎn)，正在發(fā)生巨大的變化。

    2019年5月份以來(lái)，系列監(jiān)管組合拳出擊，房企信托融資、境內(nèi)外發(fā)債等全面收緊，房企融資格局驟變；而在此前，銀行開發(fā)貸、表外融資也已受限。

    而這一切，發(fā)生在房企累積的天量債務(wù)迎來(lái)第一個(gè)償債高峰之時(shí)，兩者夾擊之下，部分房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇。

    世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，房企三季度須償付的到期債券規(guī)模為1867億元，其中，內(nèi)地民營(yíng)房企需償付的規(guī)模為1080億元，再次創(chuàng)下新高。

    “房企高周轉(zhuǎn)規(guī)模將下降，行業(yè)進(jìn)入被動(dòng)去杠桿階段。”世聯(lián)行稱，下半年房企借新還舊預(yù)計(jì)仍不樂(lè)觀，部分房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒌絹?lái)。

    償債高峰已至

    2019年上半年，受益于貨幣寬松，房企境內(nèi)外融資頻繁，發(fā)債規(guī)模、信托融資均創(chuàng)新高。

    根據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，上半年內(nèi)地房企境內(nèi)外合計(jì)發(fā)債規(guī)模為6264億元，同比增長(zhǎng)41%；境內(nèi)發(fā)行3753億元，占比60%，境外發(fā)債2511億。

    其中，內(nèi)地民營(yíng)房企境內(nèi)外合計(jì)發(fā)債規(guī)模為3685億元，同比增長(zhǎng)45%；境內(nèi)發(fā)行1459億元，同比增長(zhǎng)47%，占比40%，境外債發(fā)行占比更大。

    與此同時(shí)，房地產(chǎn)信托新增規(guī)模也創(chuàng)下新高，根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)及用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2019上半年投向房地產(chǎn)方向的新增信托項(xiàng)目金額合計(jì)超過(guò)5400億元，同比增長(zhǎng)26%。

    表面的繁榮背后，是高負(fù)債的尷尬。恒大研究院分析師夏磊指出，融資規(guī)模的上升，實(shí)質(zhì)是到期債務(wù)規(guī)模的大幅增加，新增融資大多用來(lái)償還舊債了。

    以信用債為例，2019年一季度合計(jì)融資1810億，同比大幅增長(zhǎng)40.5%，但凈融資規(guī)模僅為574億，同比下滑41.6%。“這說(shuō)明房企融資并未有實(shí)質(zhì)性改善”，夏磊稱。

    全行業(yè)來(lái)看，歷經(jīng)多年融資與再融資，房地產(chǎn)行業(yè)累積的債務(wù)達(dá)到了一個(gè)驚人的量級(jí)，并在2019年迎來(lái)一個(gè)償債小高峰。據(jù)恒大研究院報(bào)告，截至2018年底，房企各主要渠道有息負(fù)債余額20.3萬(wàn)億，很大部分將在2019-2021年集中到期。

    億翰智庫(kù)測(cè)算，2019年需要償還的信用債額度高達(dá)4113億元，下半年需要償還金額占比達(dá)到76.3%，因而下半年償債的壓力更大。

    世聯(lián)行對(duì)各境內(nèi)外債的年化利息做粗略測(cè)算，全行業(yè)債券融資每年須支付的利息超過(guò)2300億，占2018年全國(guó)商品房銷售金額的1.5%，其中民企支付的部分約1500億。

    據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，2018年?duì)I收超30億元上市房企中，中南建設(shè)以191.5%的凈負(fù)債率排在榜單第一，緊隨其后的是新華聯(lián)、上海證大，凈負(fù)債率均在188%以上；大型房企中，中國(guó)恒大排在負(fù)債榜13位，凈負(fù)債率達(dá)到了151.9%；負(fù)債最高的十個(gè)房企，凈負(fù)債率都超過(guò)了160%。

    部分房企的短期償債壓力加大。富力地產(chǎn)一季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，公司有息負(fù)債2125.39億元，其中短期借款153.23億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債347.28億元，貨幣資金為398.19億元，短期償債壓力較大。

    融資格局生變

    債務(wù)壓頂偏遇融資收緊。

    而這輪的收緊，按照世聯(lián)行的說(shuō)法，是融資的全渠道收緊。

    首先是銀行。過(guò)去多年，銀行資金是房地產(chǎn)的最大“輸血”者。2018年房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款（80%銀行貸款+20%非銀貸款）占比為14.5%，其他資金（64%定金及預(yù)收款+28%個(gè)人按揭）占比為51.8%，個(gè)人按揭也是來(lái)自于銀行資金。

    今年6月底，開發(fā)商到位資金總額8.5萬(wàn)億、同比增長(zhǎng)7.2%，定金預(yù)收款增速放緩，疊加各類融資收緊，非銀貸款及自籌資金增速難有強(qiáng)支撐，行業(yè)整體已進(jìn)入流動(dòng)性改善的尾聲。

    據(jù)記者了解，當(dāng)前銀行信貸門檻仍較高，開發(fā)貸實(shí)行白名單制度，嚴(yán)格要求項(xiàng)目滿足“四三二”條件，不允許資金跨區(qū)域使用；非標(biāo)融資受限，銀行理財(cái)、信托資金、委貸投資非標(biāo)、多層嵌套和資金期限錯(cuò)配的資管產(chǎn)品等都被禁止。

    今年5月以來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文件，進(jìn)一步規(guī)范了銀行及非銀金融機(jī)構(gòu)，封堵信托進(jìn)入房地產(chǎn)；7月初，銀保監(jiān)會(huì)又對(duì)多家信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)和約談；7月12日，發(fā)改委亦發(fā)文，限定房企海外發(fā)債只能用于置換一年內(nèi)到期的債務(wù)。

    海通證券分析師姜超指出，今年房地產(chǎn)行業(yè)面臨債務(wù)到期高峰，再融資壓力很大，上半年得益于融資環(huán)境的好轉(zhuǎn)，部分房企資金鏈緊張的問(wèn)題得以緩解，但強(qiáng)者恒強(qiáng)，行業(yè)融資急劇分化，集中度提升。

    海通證券統(tǒng)計(jì)，在40家典型發(fā)債房企中，盡管房企評(píng)級(jí)均在AA+及以上，但融資成本分化非常大，2018年平均融資成本從最低的4.3%到最高的近8.5%；進(jìn)入2019年以來(lái)，多數(shù)房企融資成本提高，且大多數(shù)房企特別是一些中型房企帶息債務(wù)仍在快速擴(kuò)張。

    據(jù)記者調(diào)查，今年融資成本分化有愈演愈烈的趨勢(shì)，央企、國(guó)企融資利率在3%-5%之間，中小型房企則在8%-15%不等。

    大型民營(yíng)房企融資成本亦有升高的趨勢(shì)。上半年，碧桂園、恒大、融創(chuàng)發(fā)行的票據(jù)利率在7%-9%之間。其中，恒大于4月8日發(fā)行的3億美元優(yōu)先票據(jù)利率高達(dá)10.5%。

    而對(duì)于一些高杠桿及中小型房企，此時(shí)發(fā)債能否募集到資金、以多高的成本募到，都需打上問(wèn)號(hào)。

    據(jù)了解，上半年已陸續(xù)有房企債券兌付困難，7月中旬出現(xiàn)了安徽一家地方城投公司近30億債券的實(shí)質(zhì)性違約。

    年內(nèi)，多家房企通過(guò)出售項(xiàng)目換取資金。華僑城、泰禾、粵泰、上置、陽(yáng)光100等房企先后出售項(xiàng)目，其中泰禾已出售10個(gè)項(xiàng)目回款112億，但仍未解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題。

    世聯(lián)行稱，當(dāng)前房企在資金運(yùn)用上，更多的資金被用于前端工程的建設(shè)（完成期房階段工程）而減少期房售后的該竣工的部分，以期更快更多地回籠資金。

    銷售回款仍是房企最大的資金來(lái)源。對(duì)于資金鏈本已緊張的房企，還債高峰下一旦銷售端乏力，世聯(lián)行預(yù)測(cè)，下半年更大力度的促銷將上演，新一輪并購(gòu)浪潮將更盛。

    不過(guò)，世聯(lián)行認(rèn)為，近期全球近20個(gè)國(guó)家陸續(xù)進(jìn)入降息通道，在全球拉開寬松序幕的大環(huán)境下，房企融資環(huán)境及成本有望逐漸改善。

    多個(gè)機(jī)構(gòu)建議，高杠桿和中小型房企，應(yīng)謹(jǐn)慎拿地、加快去化和回款，尤其對(duì)于非都市圈三四線城市的項(xiàng)目，更是如此。必要時(shí)，對(duì)部分項(xiàng)目股權(quán)出售以降低杠桿、回籠資金。