本報(bào)記者 杜雨萌

    最近一段時(shí)間，各個(gè)地方樓市調(diào)控的松緊切換顯得尤為熱鬧。繼開封市樓市限售經(jīng)歷了放松、取消放松的“一日游”后，7月24日晚間，蘇州市年內(nèi)第四次樓市調(diào)控加碼落地，并在土地出讓、居民購(gòu)房政策、住房信貸稅收等方面進(jìn)一步收緊。

    交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，目前，保持結(jié)構(gòu)化邊際放松的節(jié)奏是權(quán)衡“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”和樓市調(diào)控之間的合適選擇，即對(duì)合理剛需改善不打壓，對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲不縱容。不過(guò)，鑒于部分地區(qū)政策松綁被制止的“一日游”現(xiàn)象，預(yù)計(jì)未來(lái)地方跟進(jìn)松綁政策的動(dòng)作可能暫緩。

    “擠牙膏”式調(diào)控亮相

    根據(jù)蘇州市政府出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步完善全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見》，蘇州市區(qū)范圍內(nèi)新取得預(yù)（銷）售許可的商品住房項(xiàng)目（含已經(jīng)取得預(yù)售許可尚未開始網(wǎng)簽的項(xiàng)目），購(gòu)房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起滿3年后方可轉(zhuǎn)讓；二手住房通過(guò)市場(chǎng)交易購(gòu)房人新取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

    與此同時(shí)，限售范圍也從之前的蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)大至蘇州市區(qū)。

    貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者分析稱，穩(wěn)定是當(dāng)前及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)內(nèi)容，因此，任何引起市場(chǎng)及預(yù)期不穩(wěn)的因素都會(huì)被遏制。

    這也就不難理解在蘇州樓市升溫超出預(yù)期，4月份住宅用地成交溢價(jià)率高達(dá)38%，新房、二手房銷售明顯升溫背景下，一系列收緊政策的接踵而至。

    其中，僅5月份，蘇州市就先后三次出手穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。具體來(lái)看，5月11日蘇州出臺(tái)限售政策，對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域的新房實(shí)行限售3年，蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房實(shí)行限售5年；5月16日調(diào)整工業(yè)園區(qū)新購(gòu)住房的學(xué)位政策，將“五年一學(xué)位”調(diào)整為“九年一學(xué)位”；5月17日蘇州吳江區(qū)發(fā)布《關(guān)于吳地網(wǎng)（2019）7號(hào)公告地塊掛牌出讓的補(bǔ)充公告》，該宗地塊的市場(chǎng)指導(dǎo)總價(jià)、網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止價(jià)格及一次性報(bào)價(jià)全部降低。

    “蘇州采取多次調(diào)控而非一次到位的原因，主要還是為了保持市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定。”在許小樂看來(lái)，大力度的調(diào)控方式容易引致市場(chǎng)預(yù)期急劇下降，不利于實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的目標(biāo)。而這也在某種程度上預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控將更加精細(xì)化、精準(zhǔn)化。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)也表示，透過(guò)蘇州四次加碼樓市調(diào)控也可以看出，未來(lái)房?jī)r(jià)與地價(jià)的異動(dòng)必是監(jiān)管層關(guān)注的重點(diǎn)，與此同時(shí)，

    政策的密度和強(qiáng)度也會(huì)隨著調(diào)控結(jié)果的變化而進(jìn)行快速調(diào)整和反饋。

    房企融資或被加強(qiáng)管控

    對(duì)于房企而言，融資和拿地是其進(jìn)入頭部梯隊(duì)的重要入場(chǎng)券，然而，并不友好的銷售市場(chǎng)和融資環(huán)境卻讓其四面楚歌。

    來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，目前商品房銷售面積同比增速已連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)現(xiàn)象，且跌幅繼續(xù)呈現(xiàn)小幅擴(kuò)大趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，1月份至6月份，商品房銷售面積75786萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，降幅比前5個(gè)月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

    而融資方面，雖然受整體市場(chǎng)流動(dòng)性放松影響，房企融資的難度和成本在今年一季度有所緩解，但伴隨著局部地區(qū)土地市場(chǎng)的驟然升溫，繼房地產(chǎn)融資渠道中的信托通道先被收緊后，國(guó)家發(fā)改委7月12日發(fā)布的《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，也為房企外債發(fā)行戴上“緊箍咒”。

    雖然對(duì)于頭部房企來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)甩賣資產(chǎn)等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)，但對(duì)于中小房企而言，如果熬不下去，宣告破產(chǎn)、被兼并或強(qiáng)制清算，將是其最后的結(jié)果。

    “融資對(duì)房企發(fā)展的作用不容忽視。”張波表示，從目前的整體情況來(lái)看，預(yù)計(jì)下半年房企融資環(huán)境仍難言樂觀，尤其是如果個(gè)別城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)得仍較為激進(jìn)，預(yù)計(jì)還將面臨更為嚴(yán)格的資金監(jiān)管。

    夏丹也表示，雖然近期房企融資環(huán)境有所收緊，但下半年仍然存在政策對(duì)沖房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和土地市場(chǎng)局部回溫的風(fēng)險(xiǎn)，不排除對(duì)部分拿地相關(guān)融資渠道加強(qiáng)管控的可能性。

（編輯 孫倩 策劃 張歆）