■本報記者 包興安

    在堅定的調(diào)控政策下，樓市整體退熱，而房企加緊發(fā)債融資，房企項目或股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購重組現(xiàn)象頻發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)正加速調(diào)整。

    日前，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的報告指出，10月份全國房地產(chǎn)市場整體退熱，一線城市房價集體微降，準(zhǔn)一線及二線城市房價總體回調(diào)，過半三四線城市房價下跌且市場分化進(jìn)一步加劇。例如，10月份一線城市房價環(huán)比平均下跌1.857%，跌幅比上月進(jìn)一步擴大1.3個百分點。廣州、北京、深圳、上海四個一線城市房價均環(huán)比下跌。

    今年房企的日子普遍不大好過，目前不少房企紛紛轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，房企累計項目股權(quán)出售動態(tài)達(dá)到473條。

    克而瑞研究中心分析師汪維文認(rèn)為，房企項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓浪潮波濤洶涌，背后的原因錯綜復(fù)雜，既有融資需要，也有為企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型鋪墊和出于剝離不良資產(chǎn)的考量。

    “目前房地產(chǎn)行業(yè)中轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項目或股權(quán)的現(xiàn)象比較普遍，這里面既包括房企之間的轉(zhuǎn)讓，也包括非主營地產(chǎn)類企業(yè)所涉及的轉(zhuǎn)讓。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對《證券日報》記者表示，目前來看，大多數(shù)房企中短期對房地產(chǎn)行業(yè)持悲觀態(tài)度，但長期看好房地產(chǎn)發(fā)展，而手中的項目受開發(fā)進(jìn)度、公司短期發(fā)展戰(zhàn)略等影響，需要在短期內(nèi)進(jìn)行相應(yīng)地優(yōu)化和盤整，因此轉(zhuǎn)讓、合作等現(xiàn)象就會時有發(fā)生。

    統(tǒng)計顯示，今年第四季度以來，大量房企通過債市或票據(jù)市場融資。11月20日，花樣年控股公告稱，附屬公司花樣年中國已獲中國證監(jiān)會核準(zhǔn)向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣29億元的公司債券；同日，時代中國控股發(fā)行2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率10.95%；龍光地產(chǎn)發(fā)行規(guī)模為人民幣24.9億元、于2022年到期的境內(nèi)債券，票面年利率為5.98%。

    張波認(rèn)為，房企的融資成本整體依然在高位維持，中小房企融資短板更為凸顯，房企資金壓力依然較大，在資金壓力之下，不少房企尤其是中小型房企會尋求實力雄厚的品牌房企進(jìn)行合作開發(fā)，項目并購現(xiàn)象也因此增多。

    對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢分析與預(yù)測，上述報告認(rèn)為，中央抑制房價上漲的決心沒有發(fā)生改變。這不僅對穩(wěn)定房價預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，同時將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實處。預(yù)測一二線城市房價穩(wěn)中略降，三四線城市漲速將進(jìn)一步下降。