近期，住建部等七部委重拳出擊，決定在北京、上海、廣州等30個城市聯(lián)合開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。本次專項行動的打擊重點包括投機炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等四個方面。而據(jù)媒體報道稱，多家房企的項目在專項檢查中涉及“雙合同”等違規(guī)情況被查，部分項目已暫停對外銷售。

    “最近監(jiān)管嚴，很多樓盤都不敢明目張膽地簽訂雙合同，甚至部分樓盤已經(jīng)停止了渠道帶客。此外，愿意以延遲簽約的方式來進行售房的開發(fā)商也越來越少。”廣州一位中介人士向時代周報記者這樣說道。

    在融資難度增大的情況下，房企對于資金回籠的需求更高，而住宅銷售回款是目前大部分房企最為看重的現(xiàn)金流來源。近日，時代周報記者也對廣州的一些項目進行了走訪，涉嫌違規(guī)的現(xiàn)象仍然存在，頂風作案背后，是各房企背負的資金壓力。

    違規(guī)情況仍存在

    7月19日，時代周報記者走訪了位于廣州市天河東圃小新塘合景路的天河星作二期。據(jù)項目置業(yè)顧問介紹，即便沒有廣州戶口，或未持續(xù)交滿五年社保，也就說，即便客戶沒有購房資格，也可以通過延遲簽約來解決，具體操作方式為：可以先簽意向書，等到五年社保交齊具備房屋購買資格后，再進行網(wǎng)簽備案。

    不過，“如果要走延遲備案，必須在一個月之內(nèi)付清全款”。同時該置業(yè)顧問表示，付全款可以享受9.5折優(yōu)惠。對于上述情況，時代周報記者致電天河星作項目的開發(fā)商力迅地產(chǎn)，但截至發(fā)稿，并未收到該公司的回應。

    此外，除了限購政策之外，當一二線城市政府開始實施新房限價管理之時，廣州隨之跟進并成為限價最為嚴格的一線城市，但由于限定的價格低于預期價格，部分開發(fā)商則通過“雙合同”來規(guī)避這一價格限制。

    上述天河星作的置業(yè)顧問向時代周報記者表示，如若購買，購買者需要另外簽訂一份裝修合同，其中80平方米單位的精裝修費用在20萬元左右。

    而這一操作并非孤例。時代周報記者走訪了黃浦區(qū)多個樓盤，同樣需要以“購房合同+裝修合同”的形式來購房，即除了簽署一份正式的《商品房買賣合同》外，還需要簽署另一份以“裝修合同”為名目的合同。

    “雙合同”直接加劇了購房者的壓力。在走訪過程中，有購房者向時代周報記者抱怨稱，已連續(xù)看了多個樓盤，大部分都有雙合同，裝修合同費用并不便宜，雖有諸多無奈，但也只能默認這樣的潛規(guī)則。“之前看中了黃埔區(qū)的一個樓盤，樓盤備案價在2000元/平方米左右，而實際售價則為33000–35000元/平方米，存在的1萬多差價將以裝修的合同來支付，而且1年之內(nèi)須給完裝修款，首付壓力巨大。”

    隨后時代周報記者詢問中介，雙合同是否存在一定風險，對方表示并不需要擔心。“裝修協(xié)議都是自愿簽署，是合法有效的。”

    對此，北京盈科（深圳）律師事務所張茂申律師向時代周報記者表示，政府制定了嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼實價的規(guī)定，違反管理性強制規(guī)范的行為雖然會受到處罰，但是政策沒有上升到法律、行政法規(guī)的層面，更多的是一種管理性的強制規(guī)范。張茂申補充道，但是該行為在民商法上仍然具有效力。

    房企資金壓力

    今年6月底，住建部等七部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、廣州等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。

    而對于目前的嚴厲規(guī)定，中介方面也會有對策。在時代周報記者走訪的一處房屋中介，一位中介便表示，現(xiàn)在政府對雙合同管制嚴格，如果樓盤遭遇檢查，裝修合同并不會拿出來在現(xiàn)場簽約。“目前剛剛收到相應通知，部分樓盤已經(jīng)全面停止渠道帶客，具體什么時候恢復暫時未定。”

    針對一些房屋銷售的亂象，政府方面一直在不斷出臺相應政策進行整治。

    2014年，廣州住建委出手整治“雙合同”亂象，即要求開發(fā)商在申請預售證時須先簽訂《商品房預售承諾書》，承諾不以“雙合同”的形式進行銷售。在2017年3月的政策調(diào)控中，政府再次申明應該嚴格按照預售許可備案價“明碼標價”，不可進行暗箱操作。

    限購政策也在不斷加強。根據(jù)廣州市政府在2017年3月17日發(fā)布的一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施要求，非廣州戶籍居民家庭：“連續(xù)繳納社保3年變?yōu)?年”，限購1套住房。此舉標志著外地人到廣州進行炒樓的行為將被杜絕。

    政府還提出從嚴查處各類住房騙購行為，對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產(chǎn)登記；對教唆、協(xié)助購房人騙取購房資格的中介機構(gòu)，責令停業(yè)整頓，并嚴肅處理相關(guān)責任人，情節(jié)嚴重的追究當事人法律責任。

    一方面是嚴厲的規(guī)定，另一方面卻是屢禁不止的銷售亂象，銷售端的承壓和資金鏈的緊張成為房企不惜鋌而走險的重要原因。協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向時代周報記者表示，目前房企融資渠道全面收緊，面臨著巨額的資金壓力，銷售是房企獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流主要途徑。

    不過，易居研究院副院長楊紅旭指出，在樓盤銷售中出現(xiàn)上述亂象的原因，也與限價價格制定得低有關(guān)，價格定得低會壓縮房企的利潤空間。在他看來，應該放松限價政策，加強限購政策。

    而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為，打擊樓市銷售亂象，調(diào)和控要同步進行，限價是短期調(diào)控的必要措施，在供需結(jié)構(gòu)緊張的時候需要限價，不限價帶來的后果就是市場價格快速上漲，但只限價而不調(diào)結(jié)構(gòu)，不解決供需矛盾，各種亂象依然會出現(xiàn)。