本報(bào)兩會(huì)報(bào)道組 杜雨萌

    3月4日，《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，全國(guó)政協(xié)委員、中信資本控股有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)中信資本）董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官?gòu)堒插方衲旯矌?lái)8份提案上會(huì)，其中就包括《關(guān)于公募REITs延展到持有型商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的提案》。

    張懿宸告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，承擔(dān)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)載體的重要功能。與一次性銷(xiāo)售為目的的分散業(yè)權(quán)的住宅地產(chǎn)不同，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是單一業(yè)權(quán)、以長(zhǎng)期持有為目的、可持續(xù)地滿(mǎn)足企業(yè)辦公及民眾生活消費(fèi)需求的實(shí)體空間載體，既助力樓宇經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，又為滿(mǎn)足人民群眾美好生活的消費(fèi)需求做出貢獻(xiàn)。但是由于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資金占用量大、收益率相對(duì)偏低、對(duì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)度要求高、融資渠道及退出通道相對(duì)有限，制約了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

    值得關(guān)注的是，2020年4月30日，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著我國(guó)將開(kāi)啟以基礎(chǔ)設(shè)施作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的公募REITs市場(chǎng)；2021年1月29日，滬深交易所發(fā)布公募REITs相關(guān)配套業(yè)務(wù)規(guī)則。

    “為促進(jìn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的良性循環(huán)，發(fā)揮優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的正面作用，有效鼓勵(lì)和引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目打造和可持續(xù)發(fā)展，將公募REITs延展到持有型優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，無(wú)疑將帶來(lái)多方面的積極意義。”張懿宸認(rèn)為，首先，隨著服務(wù)業(yè)在我國(guó)GDP中所占比重持續(xù)上升，線(xiàn)下消費(fèi)新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，社會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求預(yù)計(jì)將保持增長(zhǎng)。在采取切實(shí)有效措施隔離資金變相流入住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、堅(jiān)持“房住不炒”宏觀(guān)政策的前提下，將公募REITs延展到持有型優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，將促進(jìn)和鼓勵(lì)業(yè)主方以長(zhǎng)線(xiàn)持有的理念提升融投管退專(zhuān)業(yè)水平，推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈健康良性循環(huán)，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；

    其次，將公募REITs作為優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的金融工具，可有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，有利于提高市場(chǎng)效率，并且鼓勵(lì)更多業(yè)主方提升商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)和質(zhì)量，推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出現(xiàn)；也將鼓勵(lì)投資者從債權(quán)轉(zhuǎn)向股權(quán)，將有效助力擁有優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)的業(yè)主方“去杠桿”，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)改革提供創(chuàng)新解決方案；

    最后，優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)是擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，通過(guò)公募REITs平臺(tái)有利于給機(jī)構(gòu)資本、社會(huì)民間資本以及中小投資者提供更多穩(wěn)定安全的投資產(chǎn)品，間接實(shí)現(xiàn)為部分地區(qū)住宅價(jià)格非理性上漲降溫。

    對(duì)此，張懿宸建議，一是建立和健全商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的體制機(jī)制。一方面鼓勵(lì)自持型的優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)通過(guò)REITs市場(chǎng)釋放流動(dòng)性；另一方面，通過(guò)嚴(yán)格監(jiān)管防止資金變相流入住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。

    二是建立商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的估值標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)入機(jī)制以及信息披露機(jī)制。統(tǒng)一估值標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格準(zhǔn)入已經(jīng)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的存量項(xiàng)目，對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的持有時(shí)間以及歷史收益明確準(zhǔn)入要求，做好全面持續(xù)的信息披露，鼓勵(lì)可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目脫穎而出，同時(shí)防止成為住宅開(kāi)發(fā)變相融資的工具。

    三是建立稅收穿透機(jī)制并出臺(tái)相應(yīng)稅收政策以驅(qū)動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)展。通過(guò)稅收穿透機(jī)制，解決在資產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和投資者分紅環(huán)節(jié)面臨的重復(fù)征稅問(wèn)題。一方面，原始權(quán)益人以設(shè)立公募REITs為目的對(duì)商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等行為應(yīng)適用于企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)重組相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策規(guī)定，給予免征或遞延征稅優(yōu)惠。另一方面，個(gè)人投資者作為公募REITs的重要參與方，在持有REITs份額期間取得的收入，應(yīng)免征個(gè)人所得稅，解決REITs個(gè)人投資者的雙重所得稅問(wèn)題。

    四是健全投資者保護(hù)機(jī)制，建立外資準(zhǔn)入政策，吸收長(zhǎng)期資金進(jìn)入商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)。疫情下由于海外很多經(jīng)濟(jì)體表現(xiàn)疲軟，海外資本對(duì)中國(guó)資產(chǎn)的投資熱情有望上升，建議明確中國(guó)公募REITs的海外資金準(zhǔn)入機(jī)制，允許境外資金通過(guò)合理合法方式可投資我國(guó)公募REITs產(chǎn)品，為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展注入源頭活水。

    五是借鑒中國(guó)香港和新加坡等海外成熟REITs市場(chǎng)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，助力我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

（編輯 李波 喬川川）