本報記者 邢萌

    近期，我國基礎設施REITs二級市場價格出現(xiàn)一定波動，底層資產(chǎn)基本面依然保持穩(wěn)健，長期向好，投資價值正在逐步顯現(xiàn)。

    市場人士認為，在我國經(jīng)濟整體進一步回升向好的大背景下，特別是產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs資產(chǎn)的優(yōu)質底色將進一步彰顯，發(fā)行人深厚的產(chǎn)業(yè)積累將持續(xù)發(fā)揮積極作用。

    投資價值逐步顯現(xiàn)

    長期配置收益可期

    數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月30日，9只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的平均預期現(xiàn)金流分派率已經(jīng)達到4.37%，部分產(chǎn)品的預期現(xiàn)金流分派率甚至已接近5%。當前的分派率水平與10年期國債收益率對比，利差空間平均已走闊至173BP，部分產(chǎn)品對應的利差空間已突破200BP，無論從絕對收益還是大類資產(chǎn)配置的角度看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的投資價值已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。

    另外，從一二級市場價差的維度來看，當前產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs對應的估值水平也處于相對低位。相關數(shù)據(jù)顯示，北上廣深商務園區(qū)在大宗交易場景下，資本化率大致處于4.7%至5.6%之間，其他主要二線城市園區(qū)的資本化率水平處于5.6%至6.1%之間。相較之下，當前產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs按二級市場價格計算的分派率已接近大宗交易的資本化率水平。

    分析人士認為，考慮到公募REITs產(chǎn)品在收益分派過程中的合理損耗、更高水平的信息披露體系和產(chǎn)品治理機制以及底層資產(chǎn)“優(yōu)中選優(yōu)”的嚴格篩選過程，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs當前二級市場價格所對應的資產(chǎn)估值水平已經(jīng)具備較強的投資吸引力，具備良好的長期資產(chǎn)配置價值。

    產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs資產(chǎn)優(yōu)質成熟

    產(chǎn)業(yè)活力具備長期支撐

    進入2023年以來，疫情的直接影響雖然已經(jīng)基本消除，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)的恢復調整過程尚未完全結束，部分項目出租情況仍時有波動。從發(fā)行人背景、項目所在區(qū)位、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟趨勢、園區(qū)運營服務能力等多方面來看，當前已發(fā)行上市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs項目均為全國園區(qū)資產(chǎn)的核心優(yōu)質代表，具備堅實、長期的健康發(fā)展基礎。

    市場人士認為，當前宏觀經(jīng)濟形勢和產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢正處在動態(tài)變化階段。產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的發(fā)行人憑借深厚的產(chǎn)業(yè)資源積累以及優(yōu)秀的運營管理能力，能夠及時有效對租戶結構做出針對性調整，使園區(qū)資產(chǎn)更好地匹配下一階段的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律。因此，現(xiàn)階段正在進行中的租戶結構優(yōu)化調整，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs后續(xù)更加優(yōu)異的長期業(yè)績表現(xiàn)提供了寶貴機遇。

    同時，發(fā)行人和基金管理人對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的長期健康發(fā)展均充滿信心。面對短期租戶變動，發(fā)行人充分調動長期積累形成的豐富客戶儲備，并在產(chǎn)業(yè)資源方面予以傾斜導入，對穩(wěn)定和優(yōu)化園區(qū)經(jīng)營狀態(tài)起到了積極正向作用。此外，面對近期出現(xiàn)的二級市場價格下跌，發(fā)行人與基金管理人及時果斷增持份額，進一步彰顯了發(fā)行人、管理人與投資者利益深度綁定，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)質量的決心和信心。

（編輯 張明富）