■王麗新

    近期，華夏凱德商業(yè)REIT成功上市。據(jù)悉，其底層資產(chǎn)涵蓋廣州、長沙核心商圈的兩座成熟購物中心，且該項目重要投資者中又見險資身影，財信人壽參與戰(zhàn)略配售。

    這并非個例，近兩年，險資通過直接收購、股權(quán)合作、參與REITs等多種方式，持續(xù)加碼對存量商業(yè)地產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)辦公樓、長租公寓等不動產(chǎn)的投資。比如，公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中國人壽、太保壽險、平安人壽、建信人壽等保險公司披露了13筆大額不動產(chǎn)投資，涉及6個不動產(chǎn)項目，投資規(guī)模較去年同期大幅增長。

    在筆者看來，當(dāng)前險資不斷加倉不動產(chǎn)的行為，與前些年其重倉地產(chǎn)股不同，折射出投資走向已發(fā)生轉(zhuǎn)變，投資類型更加多元，且更為青睞收益穩(wěn)定的租賃型資產(chǎn)。這充分說明，在票息承壓環(huán)境下，險資對資產(chǎn)配置邏輯進(jìn)行了理性升級。

    租賃型不動產(chǎn)能成為險資的“心頭好”，首先緣于高品質(zhì)租賃型資產(chǎn)性價比優(yōu)勢凸顯。近兩年來，受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，部分商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓以及長租公寓等資產(chǎn)估值回落，尤其是核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)項目，在出租率保持高位、租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的前提下，資產(chǎn)價格不再“虛高”。險資此時“出擊”這類資產(chǎn)，不是“抄底”的投機(jī)，而是“擇機(jī)”的理性。與此同時，這類資產(chǎn)無需承擔(dān)新建項目的周期風(fēng)險，入手就能產(chǎn)生現(xiàn)金流，契合險資“求穩(wěn)求實”、追求“安全墊”的投資偏好。更重要的是，在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計中，險資投資人往往會在分配項目收益時享有優(yōu)先權(quán)，為其投資再添一層“保護(hù)膜”，如此一來，租賃型資產(chǎn)有望為險資帶來“租金+增值”的雙重收益。

    其次，租賃型不動產(chǎn)的長期屬性與險資的“負(fù)債基因”是天然搭檔。從資產(chǎn)屬性匹配度來看，險資的資金來源以長期壽險、年金險為主，負(fù)債久期往往長達(dá)數(shù)十年，這就要求其資產(chǎn)端必須尋找久期匹配、能夠穿越經(jīng)濟(jì)周期的投資標(biāo)的。短期金融市場受政策、利率、情緒等多重因素影響，波動風(fēng)險較大，而租賃型不動產(chǎn)的租約通常簽訂3年至5年，部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目租約甚至更長，能夠為險資提供持續(xù)、可預(yù)期的現(xiàn)金流，有效對沖短期市場波動帶來的不確定性。例如，優(yōu)質(zhì)辦公樓里的金融機(jī)構(gòu)、央企租戶，長租公寓里的穩(wěn)定客群，都能讓現(xiàn)金流形成“長期續(xù)航”能力。這種“長期持有、穩(wěn)定收租”的模式，符合險資“熨平周期、穩(wěn)健增值”的投資需求。

    最后，租賃型不動產(chǎn)資產(chǎn)“募投管退”閉環(huán)逐步成形，為險資打消后顧之憂。此前，不動產(chǎn)投資的退出渠道相對單一，長期持有面臨“變現(xiàn)難”的問題，這曾是制約險資加大布局的重要因素。而近年來，隨著公募REITs市場的快速發(fā)展，以及資產(chǎn)證券化工具的不斷豐富，險資投資不動產(chǎn)的退出路徑日益暢通。一方面，險資可以通過參與公募REITs戰(zhàn)略配售，在項目培育成熟后通過二級市場實現(xiàn)退出；另一方面，部分大型險企通過搭建內(nèi)部資產(chǎn)管理平臺，實現(xiàn)對不動產(chǎn)從投資、運(yùn)營到退出的全鏈條管控，形成“投得準(zhǔn)、管得好、退得出”的良性循環(huán)。

    頗為值得一提的是，險資與租賃型資產(chǎn)的“雙向奔赴”，正在推動市場構(gòu)建良性生態(tài)。對不動產(chǎn)運(yùn)營主體而言，險資注入長期性資金，能倒逼行業(yè)從“重開發(fā)”轉(zhuǎn)向“重運(yùn)營”——不再只追求短期銷售回款，而是更關(guān)注租戶體驗、資產(chǎn)增值，讓商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓真正回歸“運(yùn)營本質(zhì)”；對險資自身而言，租賃型資產(chǎn)則成為利率下行周期里的“收益壓艙石”，既能分散投資風(fēng)險，又能為投保人利益提供保障。

    可以預(yù)見，隨著核心城市優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)供給增加，以及REITs市場進(jìn)一步成熟，險資將會深耕租賃型資產(chǎn)賽道。但同時也需注意，不動產(chǎn)投資仍面臨市場分化、運(yùn)營管理等風(fēng)險，險資需在精準(zhǔn)篩選標(biāo)的、提升運(yùn)營能力上下更大功夫，真正實現(xiàn)“資產(chǎn)增值”與“收益穩(wěn)定”的雙重目標(biāo)。在長期主義理念指引下，險資與租賃型資產(chǎn)的緊密結(jié)合，正成為資本市場中一道兼具穩(wěn)定性與成長性的新風(fēng)景線。