本報(bào)訊 （記者陳瀟）10月25日，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心在京舉辦《城中村改造的金融創(chuàng)新》課題結(jié)題研討會(huì)暨課題評(píng)審會(huì)，聚焦新時(shí)代的城中村改造如何激發(fā)政府和市場(chǎng)的參與動(dòng)力，建立符合可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展要求的新機(jī)制。

    清華大學(xué)五道口金融學(xué)院研究員、清華五道口全球不動(dòng)產(chǎn)金融論壇秘書(shū)長(zhǎng)魏晨陽(yáng)在開(kāi)場(chǎng)發(fā)言中指出，在當(dāng)前全面推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展、促進(jìn)內(nèi)涵式提升的戰(zhàn)略背景下，城中村改造承載著重要的時(shí)代使命和發(fā)展價(jià)值。課題組通過(guò)系統(tǒng)開(kāi)展閉門(mén)研討、實(shí)地調(diào)研、專(zhuān)家訪談及國(guó)際比較研究，深入回應(yīng)我國(guó)當(dāng)前城中村改造面臨的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)，積極探索可持續(xù)的商業(yè)模式與長(zhǎng)效資金循環(huán)機(jī)制。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)張其光表示，在城鎮(zhèn)化高速推進(jìn)階段，大量農(nóng)村勞動(dòng)力涌入城市，但由于住房保障體系當(dāng)時(shí)還未完善，城中村逐漸成為這些人群的主要居住場(chǎng)所。他強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前城中村改造面臨“有需求、無(wú)模式、缺資金”的三大現(xiàn)實(shí)困境，已成為加快推進(jìn)改造工作必須破解的關(guān)鍵問(wèn)題。只有解決這三個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，才能實(shí)質(zhì)性推進(jìn)城中村改造。

    針對(duì)不同路徑，張其光會(huì)長(zhǎng)提出分類(lèi)建議。在自主更新、原拆原建模式下，首先應(yīng)明確改造后集體土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地；其次要對(duì)拆遷補(bǔ)償方式由從一次性補(bǔ)償轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期收益共享；最后需加強(qiáng)對(duì)改造資金的籌集、管理與監(jiān)督，建議銀行設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)管賬戶，提升資金使用的透明度。在局部改造模式下，需清晰界定業(yè)主與政府的責(zé)任邊界，房屋改造由作為直接受益方的業(yè)主承擔(dān)，公共區(qū)域的配套設(shè)施由政府承擔(dān)，地下管網(wǎng)的改造可探索由業(yè)主與政府按合理比例共同承擔(dān)。

    高和資本執(zhí)行合伙人、清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任周以升針對(duì)城中村改造模式，從金融邏輯與周期規(guī)律兩個(gè)維度提出專(zhuān)業(yè)觀察。在金融邏輯方面，“二房東”模式因缺乏抵押物、信用結(jié)構(gòu)錯(cuò)配，加上租金收益難以進(jìn)行破產(chǎn)隔離，導(dǎo)致其融資難度大、成本高，難以穿越下行周期。相比之下，由業(yè)主投資改造的模式，能夠依托資產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。為此他建議構(gòu)建“業(yè)主投資+委托管理”機(jī)制，并推出面向個(gè)人業(yè)主的低成本改造貸款工具。從周期規(guī)律維度，周以升認(rèn)為，輕資產(chǎn)模式無(wú)法享受資產(chǎn)折價(jià)收購(gòu)及增值收益，而重資產(chǎn)模式更適合穿越周期。

    會(huì)議總結(jié)，城中村改造要探索政府、市場(chǎng)、原住民等多主體共治新路徑，增強(qiáng)原住民自主更新意愿，破解政策性和市場(chǎng)化資金參與難題，通過(guò)“有效市場(chǎng)”與“有為政府”的協(xié)同，逐步構(gòu)建城中村改造的系統(tǒng)新生態(tài)。

（編輯 張昕）