本報(bào)記者 陳瀟

    11月6日，碧桂園控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“碧桂園”）發(fā)布公告稱，其境外債務(wù)重組方案已于11月5日的債權(quán)人會(huì)議上順利通過。在兩個(gè)債務(wù)組別的投票中，均獲得出席并投票債權(quán)人中超過75%債權(quán)金額的贊成票。其中，組別一（銀團(tuán)貸款組別）贊成比例為83.71%，組別二（美元債及其他債權(quán)）贊成比例高達(dá)96.03%，達(dá)到法院裁定通過的必要條件。這意味著，這家頭部民營(yíng)房企的境外債務(wù)重組跨過最關(guān)鍵的一道坎。

    自今年1月9日碧桂園披露重組方案關(guān)鍵條款、4月11日正式簽署重組支持協(xié)議，到11月5日獲債權(quán)人投票通過，歷時(shí)近300天，展現(xiàn)出高效的執(zhí)行力與較強(qiáng)的市場(chǎng)認(rèn)可度。據(jù)了解，納入本次境外重組范圍的債務(wù)規(guī)模合計(jì)約177億美元，折合約1270億元。

    接下來，12月4日的法院裁定聆訊將成為最終重組落地前的最后一步。若獲通過，碧桂園這家“堅(jiān)守至最后”的民營(yíng)房企，將正式進(jìn)入輕裝上陣的新階段。

    修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表

    債務(wù)重組的核心，是以時(shí)間換空間。碧桂園此次境外重組采用“現(xiàn)金回購(gòu)+股權(quán)工具+新債置換+實(shí)物付息”等多元組合方式，從債務(wù)規(guī)模、期限、成本三方面系統(tǒng)性重塑財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

    公告顯示，重組完成后，新債工具融資成本將顯著下降，大部分降至1.0%—2.5%區(qū)間，且具備實(shí)物付息選項(xiàng)，每年可節(jié)省巨額利息支出，大幅緩解現(xiàn)金流壓力。與此同時(shí)，債務(wù)期限最長(zhǎng)可達(dá)11.5年，使企業(yè)有更多精力專注于主業(yè)經(jīng)營(yíng)。

    “方案使得碧桂園未來5年內(nèi)無集中兌付壓力，為經(jīng)營(yíng)恢復(fù)提供了寶貴的緩沖期。與此同時(shí)，控股股東帶頭將11.48億美元股東貸款全額轉(zhuǎn)股，展現(xiàn)了支持誠(chéng)意，也增強(qiáng)了債權(quán)人信心。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    根據(jù)公告，在所有選項(xiàng)足額認(rèn)購(gòu)的情況下，重組完成后碧桂園預(yù)計(jì)可降債約117億美元（約人民幣840億元），并確認(rèn)最高約700億元重組收益，顯著增厚凈資產(chǎn)。

    幾乎同步推進(jìn)的，還有碧桂園境內(nèi)債務(wù)重組。9月29日，其8筆境內(nèi)債券重組方案經(jīng)持有人會(huì)議審議通過，涉及本金合計(jì)約133.32億元。從方案公布到通過，僅用10天。若全部選項(xiàng)被足額認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)可削減債務(wù)本金逾50%，債務(wù)期限最長(zhǎng)達(dá)10年，且5年內(nèi)無兌付壓力，利率降至1%，付息方式調(diào)整為“先本后息”，將顯著緩釋企業(yè)現(xiàn)金流壓力。

    若境內(nèi)外重組均順利落地，碧桂園不僅可實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性去杠桿，還將通過化債帶動(dòng)權(quán)益資本提升，顯著修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，為經(jīng)營(yíng)面改善奠定基礎(chǔ)。

    持續(xù)推進(jìn)經(jīng)營(yíng)調(diào)整

    在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)重塑的同時(shí)，碧桂園的經(jīng)營(yíng)調(diào)整也在持續(xù)推進(jìn)。記者從接近碧桂園人士處獲悉，2023年以來，該公司已實(shí)施四輪組織架構(gòu)改革。截至目前，其國(guó)內(nèi)地產(chǎn)區(qū)域由原先的60個(gè)以上壓縮至13個(gè)，同比減少78%；管理層帶頭降薪，公務(wù)配車等福利全面取消，所有公務(wù)車輛通過競(jìng)拍和工抵化債等方式盤活資產(chǎn)。

    據(jù)了解，2024年，碧桂園月度平均人工成本較2022年下降約70%；營(yíng)銷與市場(chǎng)推廣成本下降約48%，行政費(fèi)用下降約42%。這些務(wù)實(shí)的改革與節(jié)流舉措，為企業(yè)贏得債權(quán)人的信任和支持提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

    截至2025年6月底，碧桂園權(quán)益土地儲(chǔ)備約1.04億平方米，在建及待售物業(yè)賬面價(jià)值合計(jì)超5359億元，這將為碧桂園后續(xù)持續(xù)經(jīng)營(yíng)提供堅(jiān)實(shí)的資源基礎(chǔ)。根據(jù)碧桂園集團(tuán)管理會(huì)議信息，隨著三季度部分區(qū)域“保交付”任務(wù)收官，碧桂園已啟動(dòng)新項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策劃，這標(biāo)志著其正逐步進(jìn)入經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)段。

    展望“十五五”時(shí)期，接近碧桂園人士告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，該公司將以地產(chǎn)開發(fā)為核心，“科技建造”和“代管代建”兩翼協(xié)同發(fā)力，構(gòu)建業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要支撐。

    據(jù)悉，碧桂園旗下公司在研建筑機(jī)器人近50款，已有28款實(shí)現(xiàn)商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋全國(guó)34個(gè)省級(jí)行政區(qū)及全球13個(gè)市場(chǎng)，累計(jì)交付超4800臺(tái)次，應(yīng)用面積超3000萬平方米。

    中指研究院近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，21家出險(xiǎn)房企化債規(guī)模約1.2萬億元，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)正加速出清。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，碧桂園此次債務(wù)重組的順利推進(jìn)，不僅意味著企業(yè)自身化險(xiǎn)為夷，也為整個(gè)行業(yè)的信用修復(fù)提供了樣本。隨著風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程加快，房企正迎來從“保生存”到“謀發(fā)展”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來房企將更多從規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)化區(qū)域布局、探索輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，發(fā)展建筑科技將成為轉(zhuǎn)型方向。這既是企業(yè)修復(fù)自身、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在要求，也將成為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的必然路徑。