本報(bào)記者 王麗新

    8月份至今，“廣北上深”四大一線城市相繼出臺(tái)新一輪放松限購政策，助力樓市企穩(wěn)回升。這說明行業(yè)仍需進(jìn)一步去庫存，修復(fù)企業(yè)信用，提升盈利能力，加速轉(zhuǎn)型。

    截至目前，上市房企2025年中報(bào)已經(jīng)披露完畢，從利潤、資產(chǎn)負(fù)債再到現(xiàn)金流情況，“三張表”勾勒出一個(gè)鮮明信號：房企利潤雖承壓，但正在越過償債高峰，加速調(diào)整發(fā)展模式。其中，第一梯隊(duì)房企多在經(jīng)營質(zhì)量與財(cái)務(wù)安全之間實(shí)現(xiàn)了動(dòng)態(tài)平衡。比如，新城控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“新城控股”）在行業(yè)不確定性中交出了一份頗有看點(diǎn)的轉(zhuǎn)型樣本答卷。

    財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月底，新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入221億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤8.95億元，扣非歸母凈利潤9.47億元；毛利率為26.85%，同比增長5.25個(gè)百分點(diǎn)。

    在業(yè)內(nèi)看來，新城控股在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上，重銷售抓回款，以有回款的銷售筑牢資金底盤；在商業(yè)運(yùn)營方面，力求資產(chǎn)經(jīng)營的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。在“住宅+商業(yè)”雙輪協(xié)同聯(lián)動(dòng)下，新城控股變得更加穩(wěn)健，上半年交付面積達(dá)249萬平方米，交付套數(shù)超1.6萬套，重啟境外融資通道，股價(jià)和估值持續(xù)修復(fù)。

    商業(yè)盤面盈利性高

    受到計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、開發(fā)業(yè)務(wù)板塊銷售價(jià)格下行等因素影響，2025年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平進(jìn)一步承壓，多家頭部房企毛利率水平下探至10%，但新城控股通過調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，毛利率逆勢回升至26.85%，處于行業(yè)較高水平。

    “隨著‘住宅+商業(yè)’雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略持續(xù)推進(jìn)，尤其經(jīng)營性物業(yè)不斷發(fā)力，高盈利性的商業(yè)盤面，對公司整體業(yè)績貢獻(xiàn)率不斷走高。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報(bào)》記者表示，商業(yè)運(yùn)營板塊已逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楣緫?yīng)對不確定性和實(shí)現(xiàn)逆周期增長的內(nèi)生增長動(dòng)能。

    財(cái)報(bào)顯示，2025年上半年，新城控股商業(yè)運(yùn)營總收入為69.44億元，同比增長11.8%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利45.73億元，占公司總毛利由去年同期的57.21%提升至77.06%；毛利率達(dá)到71.20%。

    “經(jīng)營性物業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，對構(gòu)建新發(fā)展模式有正向推動(dòng)，能吸引長期投資者關(guān)注，對修復(fù)公司估值更是加分項(xiàng)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，從這個(gè)角度看，新城控股正在釋放轉(zhuǎn)型效應(yīng)。

    但這一份商業(yè)運(yùn)營業(yè)績來得并不容易。當(dāng)前，購物中心規(guī)模增速持續(xù)放緩，商業(yè)運(yùn)營同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭格局從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營，需要更專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，且更需要獨(dú)特IP去破局。

    “吾悅”作為新城控股旗下的商業(yè)綜合體項(xiàng)目品牌，自2012年誕生以來，公司就異常重視，不斷升級其運(yùn)營模式。2025年，公司持續(xù)堅(jiān)持“五邊形經(jīng)營理念”（即品質(zhì)空間、與人歡喜、專業(yè)匠心、綠色智能、雙向奔赴），在深度運(yùn)營的基礎(chǔ)上進(jìn)一步迭代機(jī)制、深挖效能、創(chuàng)新經(jīng)營，通過“我愛你·五月”等品牌活動(dòng)及“悅會(huì)員”體系的打造及運(yùn)營，用健康、陪伴、愉悅的情緒價(jià)值，建立線下商業(yè)的差異化優(yōu)勢。

    另一組數(shù)據(jù)佐證了公司在商業(yè)運(yùn)營領(lǐng)域的第一梯隊(duì)地位，今年上半年，吾悅廣場客流總量達(dá)9.5億人次，同比增長16.0%；總銷售額超515億元（不含車輛銷售），同比增長16.5%；會(huì)員人數(shù)達(dá)到4917萬人。此外，今年7月份，新城控股還聯(lián)動(dòng)蘇超聯(lián)賽頂級IP，以“吾悅愛江蘇”為主題，通過五大核心統(tǒng)籌動(dòng)作及一系列創(chuàng)意延展活動(dòng)，構(gòu)建“體育+商業(yè)”的城市級消費(fèi)場景，將足球轉(zhuǎn)化為商業(yè)勢能。

    報(bào)告期內(nèi)，公司布局全國141城205座綜合體項(xiàng)目，吾悅廣場開業(yè)規(guī)模達(dá)1608.14萬平方米，出租率穩(wěn)定保持在97.81%的高位水平，商業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)健充沛，成為行業(yè)運(yùn)營效率標(biāo)桿。新城控股在財(cái)報(bào)中強(qiáng)調(diào)，商場開業(yè)數(shù)量位居中國境內(nèi)外上市公司首位，在規(guī)模上擁有先發(fā)優(yōu)勢，已成為其他公司難以逾越的護(hù)城河。

    在業(yè)內(nèi)看來，在國內(nèi)大力提振消費(fèi)的政策驅(qū)動(dòng)下，未來商業(yè)板塊有望為新城控股帶來更大支撐，商業(yè)資產(chǎn)的高效運(yùn)營正在重構(gòu)公司盈利模式。據(jù)新城控股方面表示，自2021年以來，公司商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入大幅超過當(dāng)期利息支出，2025年上半年該比例進(jìn)一步增長至4倍。

    “這對公司資產(chǎn)保值、估值修復(fù)、增厚現(xiàn)金流，降低融資成本以及提升利潤都起到重要作用，更助力公司拓寬了融資渠道。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

    重啟境外融資通道

    依托吾悅廣場優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)基底與持續(xù)提升的運(yùn)營實(shí)力，商業(yè)板塊持續(xù)為新城控股的融資性現(xiàn)金流帶來增量。2025年1月份至6月份，新城控股新增以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約44.79億元。

    截至2025年6月末，公司期末融資余額為522.76億元，較年初壓降13.74億元，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化；公司合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債降至25.82億元，相比年初再次下降6.91億元；在手現(xiàn)金余額91.83億元，現(xiàn)金儲(chǔ)備充裕；凈負(fù)債率為53.40%，繼續(xù)保持在行業(yè)較低水準(zhǔn)；經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)為正，為后市發(fā)展留出了足夠的空間。

    對于業(yè)內(nèi)關(guān)注的償債安排問題，公司表示，報(bào)告期內(nèi)，已償還境內(nèi)外公開市場債券10.67億元，繼續(xù)保持每一筆債務(wù)提前或到期償付的信用記錄。更重要的是，作為行業(yè)里少數(shù)仍能堅(jiān)持“零違約”的民營房企之一，良好的信譽(yù)表現(xiàn)讓新城控股獲得多方認(rèn)可，助力其在融資端取得突破。

    2025年6月份，新城控股母公司新城發(fā)展成功發(fā)行3億美元高級無抵押債券，成為近3年首家重啟境外資本市場融資的民營房企，被視為民營房企海外融資的破冰之舉。8月份，新城控股成功發(fā)行一筆規(guī)模為10億元的中期票據(jù)，并獲得中債增全額擔(dān)保，總認(rèn)購倍數(shù)2.28倍，票面利率為2.68%，創(chuàng)歷史新低，進(jìn)一步提振了資本市場對新城控股的信心。

    在保持良好信譽(yù)的同時(shí)，公司還積極踐行ESG理念，將可持續(xù)發(fā)展融入日常經(jīng)營，上半年，公司新建及在建項(xiàng)目的綠建覆蓋率達(dá)到100%，累計(jì)獲得71項(xiàng)國內(nèi)外綠色認(rèn)證，100座吾悅廣場獲得省級以上綠色商場稱號。“這將助力公司進(jìn)一步打開多元化融資大門。”嚴(yán)躍進(jìn)如是稱。

    此外，在政策的引導(dǎo)與鼓勵(lì)下，公司積極推進(jìn)公募REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS、PRE-REITs等多層級REITs產(chǎn)品，并成功于2025年上半年完成持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS的申報(bào)工作。公司表示，未來將持續(xù)推進(jìn)多層級REITs相關(guān)發(fā)行與擴(kuò)募工作，構(gòu)筑公司大資管戰(zhàn)略新發(fā)展平臺(tái)。

    展望未來，新城控股董事、高級副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬在新城控股2025年半年度業(yè)績說明會(huì)上向投資者及《證券日報(bào)》等媒體表示，公司將會(huì)繼續(xù)在“?，F(xiàn)金流”“保交付”和“守價(jià)值”之間尋求最佳平衡點(diǎn)，秉持“量價(jià)平衡”基本原則，有效銷售促循環(huán)、積極化債守價(jià)值，力求平穩(wěn)穿越本輪周期，通過精細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)資金回籠和資產(chǎn)經(jīng)營的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

（編輯 才山丹）