本報記者 王麗新

    剛剛過去的2018年，雖然北京房地產(chǎn)市場整體偏冷，但寫字樓市場交易卻相對活躍，甲級寫字樓需求堅實，租金穩(wěn)中微升。

    甲級寫字樓物業(yè)市場需求堅實

    據(jù)高力國際研究報告顯示，2018年，兩個位于麗澤金融商務(wù)區(qū)新項目的竣工標(biāo)志著該區(qū)域正式亮相北京甲級寫字樓市場。回顧全年，六個共計約55萬平方米的新項目完工入市，全市總存量因此同比上升8.6%至約691萬平方米。2018年北京甲級寫字樓市場需求總體堅實，年內(nèi)入市的大量高品質(zhì)新項目亦對租賃需求產(chǎn)生刺激作用，全市全年總凈吸納量達(dá)到38.2萬平方米，同比增長12.0%。其中新興子市場表現(xiàn)活躍，望京與亞奧合計貢獻(xiàn)北京市全年凈吸納量的87.1%。

    依行業(yè)劃分，科技與金融類租戶仍為需求的主要推動力，靈活辦公行業(yè)亦展現(xiàn)出強(qiáng)勁的擴(kuò)張勢頭。盡管如此，充足的新增供應(yīng)仍于2018年末將全市整體空置率同比推升1.7個百分點至10.0%。租金方面，新入市項目普遍低于全市平均租金水平，發(fā)展較早及新增供應(yīng)充足的子市場亦因激烈的競爭租金受到一定沖擊，因此2018年全市平均租金同比下調(diào)1.4%至人民幣327.1元每月每平方米。與此同時，在租賃情況良好以及需求穩(wěn)定、供應(yīng)有限的子市場，我們?nèi)杂^察到租金的持續(xù)上揚(yáng)。

    展望2019年，十個共計約84萬平方米的新項目計劃入市，其中84.4%將位于CBD核心區(qū)與麗澤金融商務(wù)區(qū)。然而，CBD核心區(qū)新項目屆時將實際入市的可租賃面積目前仍存在不確定性，且其業(yè)主已普遍放緩租賃進(jìn)程，再考慮到麗澤區(qū)域商務(wù)氛圍與相關(guān)配套設(shè)施仍有待完善，我們預(yù)計在供應(yīng)高峰到來的大背景下，全市2019年的凈吸納面積將不會產(chǎn)生相應(yīng)的大幅度增長，北京甲級寫字樓市場的整體空置率也將被推升約6.0個百分點至16.0%。雖然我們預(yù)計堅實的需求仍將保障供應(yīng)有限子市場的租金繼續(xù)上調(diào)，但加劇的競爭或?qū)⑹谷衅骄饨鹩?019年末同比小幅下降0.4%至人民幣325.7元每月每平方米。

    租金穩(wěn)中微升

    據(jù)高力國際研究報告顯示，2018年全年，北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)市場共有四個購物中心入市，總存量同比增長5.7%至約593萬平方米。消費升級的趨勢不斷強(qiáng)化，消費者逐漸從“價格敏感”向“品質(zhì)敏感”轉(zhuǎn)變，業(yè)主不斷優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，使得2018年末整體空置率同比下降1個百分點至2.1%。富有場景感的大眾化設(shè)計師品牌及國內(nèi)外潮牌為最活躍的業(yè)態(tài)；新式茶飲、咖啡及中西式簡餐市場亦迅速增長；智能化和黑科技的利用成為各業(yè)態(tài)爭寵的新手段。激烈競爭和強(qiáng)勁需求使得零售市場租戶調(diào)整頻繁，2018年全年北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)首層平均固定租金同比上漲1.3%至826.8元每月每平方米。其中核心區(qū)域租金同比增長0.8%，新興區(qū)域租金同比增長1%。全年錄得六筆知名項目的大宗交易，其中包括三宗資產(chǎn)包交易。

    預(yù)計2019年將會有接近50萬平方米的新增供應(yīng)入市，并將整體空置率小幅拉高0.8個百分點。富場景化、主題化的體驗型購物中心將更受消費者青睞。無界零售、個性化主題空間、跨界復(fù)合店將成為新的零售增長點。與此同時，業(yè)態(tài)細(xì)分化趨勢加深，在激烈的競爭中發(fā)掘消費者更深層次的需求。由于消費需求仍保持旺盛，且新增供給中四分之一位于核心區(qū)域，盡管供給量較大，2019年租金或?qū)⑽⑸?.3%。

    投資市場成交金額創(chuàng)新高

    據(jù)高力國際研究報告顯示，2018年全年錄得32宗整售交易，與去年基本持平，但總成交面積達(dá)到163萬平方米，同比增加35%，總成交金額為人民幣555億元，同比增加27%。成交業(yè)態(tài)有多元化發(fā)展的趨勢，但辦公樓類物業(yè)仍占主導(dǎo)，寫字樓及商務(wù)園成交金額占比約為45%，包括盈科中心交易在內(nèi)的綜合體成交金額占比約為30%。零售物業(yè)也錄得較多交易，成交金額占比約13%，知名交易包括領(lǐng)展收購?fù)ㄖ萘_斯福廣場等。從地理位置來看，成交以新興區(qū)域項目為主，核心區(qū)域錄得成交稀少，麗澤、通州等區(qū)域錄得多宗成交。內(nèi)資投資機(jī)構(gòu)仍占市場主導(dǎo)，內(nèi)資買家收購的物業(yè)金額超過80%，但下半年更多外資機(jī)構(gòu)積極關(guān)注北京市場。

    預(yù)計2019年國內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者繼續(xù)對北京市場保持濃厚興趣，內(nèi)資機(jī)構(gòu)投資者持續(xù)積極尋找可投資項目，隨著更多外資投資者重新開始積極關(guān)注北京市場，有望進(jìn)一步推高投資交易。融資環(huán)境不容樂觀使得部分項目持有者考慮出售資產(chǎn)以增加資金儲備用于業(yè)務(wù)發(fā)展，因此可供交易資產(chǎn)數(shù)量有望增加。隨著《北京城市總體規(guī)劃》實施的不斷深入，新興區(qū)域?qū)⒏辔顿Y者興趣，但核心區(qū)域仍是投資者持續(xù)關(guān)注的焦點。寫字樓、商業(yè)和長租公寓仍是投資熱點，政策的限制會使得投資者更為謹(jǐn)慎地投資，有穩(wěn)定現(xiàn)金流的改造型物業(yè)仍是最受歡迎的投資標(biāo)的。