■本報(bào)記者 王麗新

    當(dāng)北京進(jìn)入限競房時(shí)代時(shí)，剛需客群正在籌備入市。但不同于以往的是，這一客戶群體并不急于入市。因?yàn)榧词故窍迌r(jià)商品房，一旦入市也需要8年左右的鎖售期，再加上400萬元以上的起點(diǎn)，對(duì)于購房者來說，依然并不容易。

    正如貝殼研究院院長、貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)表示，在過去，購房像千軍萬馬走大道；現(xiàn)在，購房更像過獨(dú)木橋，一著不慎就會(huì)被拒之門外。

    楊現(xiàn)領(lǐng)表示，中國當(dāng)下普遍存在的獨(dú)特的住房格局是，父母有房的年輕人更有可能實(shí)現(xiàn)從租到購的住房需求；在二、三線城市有房，才可能在一線城市有房——也就是說越是有房的人越有能力換大房、換好房、換新房。

    他進(jìn)一步表示，從國外住房市場看，紐約的房屋自有率平均為36.9%，美國為68.8%；在社會(huì)福利較好的德國，住房自有率也僅為43.9%，首都柏林為15%。而在國內(nèi)一線城市房屋自有率則基本在70%-80%之間。高房價(jià)、信貸收緊和住房自有率高共同合力形成的結(jié)果是那20%的無房者極有可能長期被擋在買房市場之外。

    “當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場有幾組特征值得深思。”楊現(xiàn)領(lǐng)指出，首先，房價(jià)收入比增長快，根據(jù)2011年-2017年全國主要一、二線城市房價(jià)收入比的增長趨勢(shì)統(tǒng)計(jì)顯示，北京近7年的房價(jià)收入比增長162%，這也意味著購房者在7年間收入需要同步增長1.6倍，才能追的上房價(jià)上漲的速度。

    其次，高房價(jià)城市杠桿水平反而更低。從2011年至今，北京二手房貸款成數(shù)已由48.8%下降到36.5%，杠桿水平明顯下降。在杠桿水平降低的同時(shí)，高價(jià)房購買力反而更穩(wěn)定，且全款購房比例更高。并且，從數(shù)據(jù)可以看出，自2011年至今，北京全市的平均購房年齡在持續(xù)提高，從31歲提高到34歲，然而豪宅購房人群的平均年齡卻基本保持在34.5歲-39歲，購買力穩(wěn)定。

    再者，房價(jià)上漲最快的城市，住房供應(yīng)反而持續(xù)下降，透過北京十年來的新房交易數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，新房供應(yīng)能力在逐年下降。除此之外，交易波動(dòng)性大、高房價(jià)與空置一同存在、城市人口與住房密度低同樣是目前國內(nèi)住房問題的基礎(chǔ)表現(xiàn)。

    由此同時(shí)，政策對(duì)市場的調(diào)控從未停止，這樣決定了在2007年和2016年兩輪杠桿率快速擴(kuò)張期后，政策多次收緊信貸，打擊加杠桿，經(jīng)過2010年限購和2016年起多地相繼收緊信貸政策，去杠桿成為樓市的常態(tài)。

    那么接下來，中國的房地產(chǎn)會(huì)怎么走，這個(gè)局如何解開？楊現(xiàn)領(lǐng)表示，最好的出路仍是等待剛需生長。當(dāng)前市場需要關(guān)注并守護(hù)剛需，要給予這群25歲-35歲的首次置業(yè)的剛需人群積累財(cái)富的時(shí)間，同時(shí)給他們?cè)谶@一階段能支付的租住條件，因?yàn)?，他們才是市場?fù)蘇的最大機(jī)遇。