本報記者 王麗新

    3月8日下午，越秀服務(wù)披露了2022年業(yè)績報告，報告期內(nèi)，越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)總收入24.86億元，同比增長29.6%；企業(yè)擁有人應(yīng)占盈利為4.16億元，同比增長15.7%；毛利率為27.3%；每股基本盈利為0.27元。

    “雖然受到行業(yè)下行的沖擊，但整個物管行業(yè)發(fā)展還是向好的。”3月8日晚間，在越秀服務(wù)2022年年度業(yè)績說明會上，越秀服務(wù)董事會主席林峰向《證券日報》記者表示，越秀服務(wù)依托于母公司越秀地產(chǎn)，去年母公司的銷售面積和銷售金額均實(shí)現(xiàn)了正增長，加上越秀服務(wù)在管面積的92%位于一線、新一線以及二線城市，“我們有信心保持穩(wěn)健增長，除了地產(chǎn)，TOD板塊也會增長。”

    積極探索并購項(xiàng)目

    從細(xì)分業(yè)務(wù)板塊收入規(guī)模來看，截至2022年底，越秀服務(wù)來自非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)所得收入為19.41億元，同比增長36.2%；來自商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)所得收入為5.45億元，同比增長10.5%。

    在業(yè)態(tài)分布上，越秀服務(wù)住宅業(yè)務(wù)占總在管面積的69%，TOD項(xiàng)目占比13%，商業(yè)占比8%，城市服務(wù)及公建占比10%。第三方拓展面積占比64.4%，拓展新增單年合同額為3.6億元。截至2022年底，越秀服務(wù)在管項(xiàng)目323個，在管面積為5169萬平方米，同比增長33%；企業(yè)合約管理項(xiàng)目387個，合約面積為7060萬平方米，同比增長20.9%。

    在業(yè)績會上，越秀服務(wù)管理層表示，公司將繼續(xù)執(zhí)行“1+4+4+5”總體戰(zhàn)略，即1個中心、4大業(yè)態(tài)、4大增值服務(wù)和5項(xiàng)能力，同時憑借母公司越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)的實(shí)力，以廣州為中心深耕大灣區(qū)，聚焦長三角發(fā)展。

    對于業(yè)內(nèi)極為關(guān)注的收并購事宜，越秀服務(wù)管理層表示，2022年，越秀服務(wù)外拓服務(wù)面積首次超過業(yè)主提供面積，公司在收購項(xiàng)目上也有明確標(biāo)準(zhǔn)，會更關(guān)注其與公司自身管理區(qū)域的重合度，且單體項(xiàng)目需達(dá)到一定規(guī)模和利潤率。

    “目前行業(yè)標(biāo)的估值接近合理水平，因而越秀服務(wù)還在積極探索并購項(xiàng)目。”林峰表示，今年公司已花費(fèi)950萬元并購了長隆項(xiàng)目，這也是源于母公司越秀地產(chǎn)為長隆項(xiàng)目進(jìn)行代建，因而越秀服務(wù)能接下后續(xù)相關(guān)服務(wù)。此外，他還表示，企業(yè)依然會向著2024年6月份實(shí)現(xiàn)1億平方米管理面積的目標(biāo)邁進(jìn)。

    尋找規(guī)模與利潤率的平衡

    實(shí)際上，于當(dāng)下物管行業(yè)收并購環(huán)境而言，“現(xiàn)在應(yīng)該是一個不錯的時機(jī)，因?yàn)橘I賣雙方都已回歸理性，資產(chǎn)估值也不是很高。”中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟向《證券日報》記者表示。

    不過，對于物管企業(yè)而言，快速擴(kuò)規(guī)?？赡軐?dǎo)致管理半徑過長，對毛利率的提升構(gòu)成一定沖擊。

    談及擴(kuò)規(guī)模與提升利潤率如何平衡，林峰向記者表示，隨著規(guī)模擴(kuò)展，公司整體毛利率水平會逐漸接近行業(yè)平均水平。越秀服務(wù)會一直堅持做有質(zhì)量的規(guī)模拓展，也會力爭保持在行業(yè)平均毛利率水平之上。此外，公司會更加注重發(fā)展社區(qū)增值業(yè)務(wù)，包括社區(qū)商業(yè)、美居等相關(guān)業(yè)務(wù)，以提升服務(wù)品質(zhì)，增加用戶黏性。

    而對于越秀服務(wù)獨(dú)特的TOD管理業(yè)務(wù)板塊，越秀服務(wù)管理層坦言，這部分業(yè)務(wù)存在專業(yè)壁壘和護(hù)城河，對越秀服務(wù)對外拓展將成為助力。此外，在城市服務(wù)板塊上，目前越秀服務(wù)的切入點(diǎn)主要以城市公建業(yè)務(wù)及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)為主。

    值得注意的是，2022年房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積和交付面積的下行，對物管行業(yè)沖擊不小，比如是否會受關(guān)聯(lián)方交付面積以及資金鏈緊張的拖累。對此，牛曉娟表示，這并不會動搖該行業(yè)的根本屬性，物管行業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，依然是受政策支持、與民生相關(guān)、風(fēng)險性低，成長性好的行業(yè)。