本報記者 王麗新

    當房企的“高周轉”不再吃香，慢“現金牛”的物業(yè)板塊成了“香餑餑”。

    6月15日，越秀服務集團有限公司（簡稱“越秀服務”）在全球發(fā)售會上公布，將于2021年6月16日-21日進行招股，擬全球發(fā)售超過3.69億股股份，發(fā)行的定價區(qū)間為每股4.88-6.52港元，最多募資24.10億港元，并計劃于6月28日掛牌上市。

    根據協議，越秀服務引入的10名基石投資者，按發(fā)售價認購總額最多7.77億港元的發(fā)售股份，這些基石投資者涵蓋大型投資機構及上下游產業(yè)鏈的合作方。在發(fā)售會上，越秀服務執(zhí)行董事兼行政總裁吳煒向《證券日報》等媒體表示，希望未來的3年-5年內，越秀服務能夠躋身物業(yè)行業(yè)第一梯隊。

    “對于越秀服務而言，其TOD物業(yè)服務模式，無疑是公司'最好的故事'。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，在經過一輪資本市場的“洗禮”之后，行業(yè)并購行情日漸走高，越秀服務的機會在于通過融資后可在資金優(yōu)勢下發(fā)起橫向并購。另外，TOD物業(yè)管理屬于藍海領域，對于越秀服務而言有很大的發(fā)展空間。

    非商板塊為收入主力軍

    2021年5月24日，越秀服務向港交所遞交招股說明書。據招股書披露，越秀地產旗下的投資控股實體GCDChina持有越秀服務91.85%的股權。而廣州地鐵集團旗下廣州地鐵投融資（香港）有限公司則控制剩余的8.15%。

    以最近三年的業(yè)績而論，越秀服務自有其可稱道之處。2018-2020年，越秀服務營業(yè)收入分別為7.63億元、8.96億元和11.68億元，年均復合增長率達23.7%；非商業(yè)物業(yè)板塊的營收占比為64.8%、67.3%和69.4%，而商業(yè)物業(yè)板塊則為35.2%、32.7%和30.6%。

    從盈利能力看，2018-2020年，凈利潤分別達4731.4萬元、9320.7萬元和2.04億元，年均復合增長率高達107.5%。此外，越秀服務凈利潤率由2018年的6.2%大幅增加至2020年的17.4%；整體毛利率由2018年的25.9%上升至2020年的34.5%，兩者均領先于物業(yè)服務百強企業(yè)的平均表現。

    從規(guī)模上看，截至2020年12月31日，越秀服務總在管面積為3265萬平方米，在管物業(yè)數量為215個。在發(fā)售會上，據越秀服務管理層披露，截至2020年底，越秀服務的簽約面積將近4990萬平方米，其中非商業(yè)物業(yè)簽約面積4610萬平方米，商業(yè)物業(yè)簽約面積380萬平方米。

    與其他物業(yè)服務企業(yè)上市之后，加快外拓實現規(guī)模增長，帶動營收增長的計劃同樣，根據計劃，越秀服務計劃將募資所得款項的60%用于為策略收購和投資提供資金。

    而對于未來3年－5年躋身行業(yè)第一梯隊的目標，吳煒表示，具體實現路徑有三個，第一是來自于母公司越秀地產的支撐；第二即外拓發(fā)展，公司目前有一只規(guī)模超過80人的外拓團隊，在地鐵物業(yè)、城市核心物業(yè)及舊改物業(yè)管理方面發(fā)力拓展，未來三年力爭做到2000萬平方米-5000萬平方米；第三即收購合作，越秀服務在國企的收并購和資源合作方面，相對市場其他企業(yè)有比較大的優(yōu)勢。

    “越秀服務的業(yè)務模式為商業(yè)+非商業(yè)構成，從規(guī)模對標來看，寶龍商業(yè)、佳源服務等可進行對標，但從其模式來看，與寶龍更為接近，當前寶龍商業(yè)PE為49倍，以此對標，越秀估值或將達到35倍左右，或更高。”肖云祥向《證券日報》記者表示，TOD物業(yè)服務模式，無疑是公司IPO“最好的故事”，在行業(yè)大魚吃小魚，甚至大魚吃大魚的格局下，這一藍海領域更有發(fā)展空間。

    地鐵物業(yè)成藍海賽道

    對于外來發(fā)展戰(zhàn)略方向，越秀服務的定位是中國城市運營服務商。而與其他沖擊資本市場的物業(yè)企業(yè)不同的是，越秀服務已將業(yè)務延申至TOD領域。

    2020年11月，越秀服務集團收購了廣州地鐵環(huán)境工程及廣州地鐵物業(yè)管理，一舉新增了超過500萬平方米的在管面積，同時也使得公司切入了在管地鐵站線及車輛段地鐵上蓋物業(yè)等新的業(yè)態(tài)，成為擁有“地鐵環(huán)境工程維護+地鐵物業(yè)管理運營”的復合型物業(yè)管理公司。

    事實上，越秀服務集團大力發(fā)展TOD的確有其天然優(yōu)勢。一方面，公司的控股股東越秀地產是國內最大的TOD發(fā)展商之一，后者坐擁5個TOD住宅項目，總建筑面積近400萬平方米，2020年5個TOD住宅項目的合同銷售金額約為170億元。另一方面，從行業(yè)角度來看TOD模式也充滿了想象力。

    “TOD是越秀服務非常有特點的物業(yè)業(yè)務，廣州地鐵成為第二大股東后，未來在這一業(yè)務方面將會得到很大支持。”越秀服務非執(zhí)行董事兼董事會主席林峰向《證券日報》記者表示，“我們不僅局限于廣州地鐵這一個范疇，實際上能夠提供比較專業(yè)的TOD服務的企業(yè)在國內不太多，這一領域有一定專業(yè)壁壘，未來也會積極拓展在國內其他城市的TOD服務，成為這一領域的先行者。”

    據悉，越秀集團、廣州地鐵與華中地區(qū)新一線城市的某地鐵服務運營商簽署了戰(zhàn)略合作框架協議，三方將在軌道交通建設及運營、TOD物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理業(yè)務、產融結合發(fā)展等多個領域開展合作。未來，越秀服務將積極把握TOD模式帶來的眾多機遇，進一步鞏固TOD綜合物業(yè)管理模式，成為國內領先的TOD綜合物業(yè)管理服務平臺。

    在越秀服務管理層看來，TOD綜合物業(yè)管理模式將成為未來規(guī)模擴張和利潤增長的新動能。同時，這也是公司的核心競爭力之一。不過，除了TOD物業(yè)業(yè)務，強大的國企背景資源優(yōu)勢、多領域協同發(fā)展能力以及“物服+X”業(yè)務網絡，將進一步豐富業(yè)態(tài)，鞏固越秀服務城市服務運營商的地位。

    對此，林峰強調，“越秀服務作為擁有TOD綜合物業(yè)管理能力的城市服務運營商，背靠中國最大的TOD發(fā)展商之一越秀地產及廣州地鐵，以及越秀集團三大國有股東，有望為未來的增長增添新引擎，在競爭中脫穎而出。

    “在基礎物業(yè)管理上其他業(yè)務的發(fā)展代表了一個趨勢，物業(yè)企業(yè)將越來越平臺化，在這個平臺上可以開展大量業(yè)務。”吳煒向《證券日報》等媒體表示，對越秀服務來說，空間管理、連接C端業(yè)務以及科技賦能，都是未來發(fā)力的方向。

（編輯 崔漫 孫倩）