保利租賃住房50億REITs將不再是孤例，住房租賃資產(chǎn)證券化迎來(lái)新機(jī)，或撬動(dòng)萬(wàn)億租房市場(chǎng)。

    近日，證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行權(quán)益類資產(chǎn)證券化，并以其持有的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

    值得注意的是，監(jiān)管層將為此研究建立受理、審核和備案的綠色通道。一家上市券商結(jié)構(gòu)融資部負(fù)責(zé)人告訴記者：“現(xiàn)在一般資產(chǎn)證券化產(chǎn)品備案需要三四周的時(shí)間，而如果類似于‘一帶一路’相關(guān)ABS等走綠色通道，備案最快只需2天。”

    記者注意到，對(duì)于融資方而言，過(guò)去資產(chǎn)證券化的發(fā)行成本明顯高于債券，但去年以來(lái)債券融資利率一路攀升，不乏6%、7%的利率，出現(xiàn)了一些債券因利率過(guò)高暫緩發(fā)行的情況。相比之下，資產(chǎn)證券化跟同期票據(jù)和債券的利差越來(lái)越小，有時(shí)相差不超過(guò)1-2個(gè)BP（基點(diǎn)），加上不增加負(fù)債，受到了企業(yè)的歡迎。

    鼓勵(lì)發(fā)行

    4月25日，證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合發(fā)布《通知》，重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)權(quán)益類資產(chǎn)證券化，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化，試點(diǎn)發(fā)行REITs。

    記者獲悉，目前我國(guó)的住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品分兩種，一種是權(quán)益型REITs模式；一種是非REITs模式，后者更為常見(jiàn)。

    去年10月，總規(guī)模為50億元的保利租賃住房REITs獲批，是國(guó)內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持的租賃住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs。

    而此前大多數(shù)的住房租賃資產(chǎn)證券化采用非REITs模式，并以未來(lái)的租金收益作為證券化的底層資產(chǎn)，將租金收益權(quán)轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期穩(wěn)定的債權(quán)，而不是以持有的住房租賃公司股權(quán)或物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)。

    一家上市券商結(jié)構(gòu)融資部負(fù)責(zé)人表示：“用租金作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)相當(dāng)于負(fù)債，不能出表；而未來(lái)用不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化，相當(dāng)于把住房租賃公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，可實(shí)現(xiàn)出表。”

    收益法為主

    《通知》還明確提出，發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

    一是物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；二是物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；三是發(fā)起人（原始權(quán)益人）公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力及較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理能力，最近2年無(wú)重大違法違規(guī)行為。

    同時(shí)，優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目及國(guó)家政策鼓勵(lì)的其他租賃項(xiàng)目開(kāi)展資產(chǎn)證券化。

    此外，鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化。

    值得注意的是，監(jiān)管層要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)住房租賃資產(chǎn)證券化底層不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)以收益法作為最主要的評(píng)估方法，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)評(píng)估有關(guān)規(guī)定出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。

    “所謂‘收益法’就是用租金收入來(lái)評(píng)估，我國(guó)租售比例過(guò)低，為了避免房?jī)r(jià)過(guò)高而導(dǎo)致評(píng)估價(jià)虛高而采用收益法進(jìn)行評(píng)估，而不用‘比較法’或參考公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。”上述券商結(jié)構(gòu)融資部負(fù)責(zé)人表示。

    擬建綠色通道

    據(jù)了解，監(jiān)管層將優(yōu)化住房租賃資產(chǎn)證券化審核程序，研究建立受理、審核和備案的綠色通道，專人專崗負(fù)責(zé)。

    記者獲悉，現(xiàn)在一般資產(chǎn)證券化產(chǎn)品備案反饋需要三四周的時(shí)間，而如果是類似“一帶一路”等相關(guān)政策支持的ABS產(chǎn)品，受理、審核和備案走綠色通道，最快只需要2天。

    此外，證監(jiān)會(huì)和住建部還將研究、探索、設(shè)立專業(yè)住房租賃資產(chǎn)證券化增信機(jī)構(gòu)；搭建住房租賃資產(chǎn)證券化自律監(jiān)管協(xié)作平臺(tái)，研究推動(dòng)將住房租賃證券化項(xiàng)目運(yùn)行表現(xiàn)納入住房租賃企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系考核指標(biāo)，依法依規(guī)對(duì)嚴(yán)重失信主體采取聯(lián)合懲戒措施。

    不過(guò)，監(jiān)管在鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化的同時(shí)，也將加強(qiáng)資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)過(guò)程監(jiān)管，防范資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)禁利用特殊目的載體非法轉(zhuǎn)讓租賃性質(zhì)土地使用權(quán)或改變土地租賃性質(zhì)的行為。