二季度以來，已有逾10家房企公告稱擬下調債券票面利率，涉及債券多是在2017年至2018年發(fā)行的人民幣債券。同時，房企境內融資增量明顯。

    專家表示，房企債券票面利率調整集中在期限結構上，今年以來流動性寬松，市場資金相對充裕，融資成本有所下降，房企擬下調高利率債券票面利率意愿較高，這也可減少利息支出。

    下調利率

    9月11日奧園集團公告，根據(jù)公司實際情況和當前市場環(huán)境，公司決定將18奧園04后1年的票面利率下調265個BP，即2020年10月12日至2021年10月11日，票面利率由8.50%下調至5.85%。公告披露，18奧園04發(fā)行總額為15億元。

    9月4日重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司發(fā)布提示性公告，根據(jù)當前市場環(huán)境，公司擬下調15龍湖04后2年期的票面利率，即2020年11月2日至2022年11月1日的票面利率由4.08%下調至3.20%-3.60%之間。

    中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，二季度以來，已有逾10家房企擬下調債券票面利率，包括陽光城、萬科A、格力地產等。如7月27日，金融街公告稱擬下調15金街03票面利率，預計下調幅度為0BP-300BP。從已公告擬下調的債券來看，2017年、2018年發(fā)行的較多，且都為人民幣債券。

    也有房企下調票面利率失敗的現(xiàn)象。如18金地03擬將其票面利率由5.29%下調379BP至1.5%，但因《募集說明書》相關約定不支持公司單方面下調該債券票面利率而告終。

    “房企債券利率調整主要集中在期限結構上。整體來看，房企擬下調存續(xù)債券票面利率主要有兩方面原因：一是今年以來流動性邊際重回寬松，市場資金相對充裕，融資成本有所下降；二是房企短債發(fā)行量上升，各梯隊房企境內融資成本均有所下降。”蘇寧金融研究院陶金在接受記者采訪時表示。

    “今年以來，為應對疫情、支持實體經(jīng)濟，央行貨幣政策靈活，加強逆周期調節(jié)，貨幣供應量明顯提高，市場流動性充裕。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水稱。

    增量明顯

    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月房企境內發(fā)行99筆融資債券，較7月增加17筆，融資規(guī)模約為758億元，環(huán)比增長4%，同比增長8%；境外發(fā)行24筆融資，折合人民幣約為490億元，環(huán)比下降3%，同比實現(xiàn)增長。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-8月房地產行業(yè)信用債發(fā)行總規(guī)模為4472億元，同比增長14.5%，信用債平均利率為4.45%，同比減少0.90個百分點。8月房地產行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為690億元，同比增長7.6%。

    克而瑞證券研報稱，8月中資房企人民幣債券票面利率多在3%-4%之間。如中國中鐵35億元公司債的票面利率為3.95%；美的置業(yè)30.76億元公司債品種一、品種二的票面利率分別為4.33%、3.98%；金地集團20億元中期票據(jù)的票面利率為3.83%；金融街20億元公司債的票面利率為3.6%。

    “今年房企新發(fā)人民幣債券票面利率整體低于往年。”克而瑞證券研究院首席分析師孫楊表示。

    償債承壓

    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，9-12月房企債務到期規(guī)模約3603億元，較2019年同期增長68%。11月到期債務規(guī)模最大，達1071億元。

    克而瑞證券研報稱，若不考慮未來一年內的債券新發(fā)、回售和提前還款，9月房企需償債946.8億元。償債高峰期在2021年3月、4月，償還總額分別為1957.1億元、2106.5億元。

    8月16日，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清指出，房地產泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。8月20日，央行、住建部召開座談會，形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。有專家表示，整體來看，在相關政策下，房企融資難度或將增加。

    對房企來說，降負債提上日程。融創(chuàng)中國將繼續(xù)優(yōu)化資本結構、降低負債率水平和融資成本作為當前發(fā)展階段的重中之重。華遠地產將聚焦全年目標，提升營銷去化能力和經(jīng)營性現(xiàn)金流，堅決降負債、優(yōu)化債務結構作為下半年計劃。新湖中寶在轉型發(fā)展中降負債。

    9月17日，中國恒大稱為降低債務水平和融資成本，公司決定以自有資金提前贖回2020年到期的15.65億美元優(yōu)先票據(jù)。自3月底實施新戰(zhàn)略以來，中國恒大僅二季度有息負債就下降400億元。