伴隨發(fā)改委的最新舉措，各部委對房企融資已形成全面收緊之勢。

    7月12日，國家發(fā)改委發(fā)布《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》（發(fā)改辦外資〔2019〕778號），對海外發(fā)債的房企提出“只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)”“在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務(wù)的詳細(xì)信息，包括債務(wù)規(guī)模、期限情況、經(jīng)我委備案登記情況等，并提交《企業(yè)發(fā)行外債真實(shí)性承諾函》”“在募集說明書等文件中需明確資金用途”等要求。

    東方金誠首席債券分析師蘇莉?qū)?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，其中影響最大的是“只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)”要求，這意味著，房企發(fā)行外債將只能用于借新還舊，且僅能償還中長期外債；其他資金用途，如補(bǔ)充流動(dòng)性、資本性支出、償還內(nèi)債等被全面限制。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的一線投行人士均表示，實(shí)際上5月份以來發(fā)改委已放緩房企海外發(fā)債，即便用于償還舊債的美元債發(fā)行，審批流程也大幅變緩，未來房企美元債將處于“存量滾續(xù)”，難有新增。

    5月以來，監(jiān)管收緊房企融資的信息頻現(xiàn)。銀保監(jiān)會(huì)5月中旬發(fā)文規(guī)范信托公司給房企放貸的行為，近期更是約談了多家信托公司；而央行和證監(jiān)會(huì)已在5月底放緩了部分“地王”房企境內(nèi)債券的發(fā)行。

    存量已達(dá)1200億美元

    數(shù)據(jù)顯示，今年上半年內(nèi)地房企在境外發(fā)行了92只美元債，發(fā)行額共計(jì)385.49億美元，而去年同期僅發(fā)行了67只，發(fā)行額為273.09億美元。今年上半年發(fā)行的美元債金額已經(jīng)達(dá)到去年全年發(fā)行額的近90%。

    “其實(shí)主要就是一季度放了一波，5月份的時(shí)候外債批文就收緊，6月份發(fā)行量又上來，但批文基本上是5月份之前拿的。”一位承做美元債的投行人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，發(fā)改委去年下半年即已收緊地產(chǎn)公司海外發(fā)債。

    2018年6月，國家發(fā)展改革委、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于完善市場約束機(jī)制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。

    多位市場人士均認(rèn)為，發(fā)改委7月12日的文件，是此前規(guī)范措施的細(xì)化和延伸。

    受2016年930政策影響，境內(nèi)房企2017年開始大量海外發(fā)債。

    據(jù)光大證券固收研究團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)，截至2018年7月5日，存續(xù)期美元債為1201.8億美元。據(jù)該團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)，2019年境外市場還新增了8位房企美元債發(fā)行人。

    “‘只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)’這條規(guī)定具有很強(qiáng)的約束力。”蘇莉?qū)?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，意味著已經(jīng)發(fā)行過外債的房企將不得新增外債規(guī)模，而此前未發(fā)行過外債的房企將無法獲批發(fā)行。

    監(jiān)管層出組合拳

    境外發(fā)債收緊的同時(shí)，房企在境內(nèi)發(fā)債也同樣備受制約。

    “限主體，限用途。”7月12日，一位接近監(jiān)管的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，此前拿過地王、拍地較猛的房企，正被限制在公開市場融資；而在資金用途上，大部分發(fā)債資金也只能用于置換存量債務(wù)。

    房企的另一大輸血來源則是信托，這同時(shí)也是近期監(jiān)管密切關(guān)注的領(lǐng)域。7月11日，市場陸續(xù)曝出有信托公司緊急暫停部分項(xiàng)目。

    “今年增量大的信托，（房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)）基本都停了，存量大的也大部分停了。”北京某信托公司人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱，此次房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收緊，主要針對北京轄區(qū)的信托公司，這些公司之前瘋狂做前融，吃相難看。其舉例稱，某中字頭信托公司對一家地產(chǎn)巨頭的存續(xù)規(guī)模量級達(dá)到幾百億，而外省普通信托公司整個(gè)的地產(chǎn)規(guī)?？赡芤簿蛶装賰|。

    蘇莉表示，下半年地產(chǎn)債和房地產(chǎn)信托都處于到期高峰，房企再融資壓力較大，上半年地產(chǎn)債發(fā)行量上升主要也是受借新還舊需求拉動(dòng)。目前，政策上收緊了對信托和海外發(fā)債的監(jiān)管，將會(huì)倒逼房企境內(nèi)發(fā)債，下半年地產(chǎn)債發(fā)行將保持高位，但在政策收緊預(yù)期影響風(fēng)險(xiǎn)偏好的情況下，部分融資能力較弱的房企債券發(fā)行會(huì)面臨較大難度，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

    實(shí)際上，銀保監(jiān)會(huì)2個(gè)月前就已加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的約束。

    5月17日銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號），在信托領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)不向四證不全、開發(fā)商或股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)項(xiàng)目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資等，從信托領(lǐng)域邊際收緊對地產(chǎn)發(fā)行人的融資要求。

    近期，銀保監(jiān)會(huì)還對部分信托公司開展約談警示，要求這些信托公司增強(qiáng)大局意識，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的總要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求。

    銀保監(jiān)會(huì)約束信托融資、央行和證監(jiān)會(huì)收緊境內(nèi)發(fā)債，至今日發(fā)改委正式發(fā)文收緊海外發(fā)債，此輪組合拳儼然已對房企融資形成圍剿之勢。

    “這次決心是很大的，明確絕不能讓房地產(chǎn)再綁架中國經(jīng)濟(jì)。”前述接近監(jiān)管的人士補(bǔ)充道，“這次整個(gè)政策的持續(xù)性和嚴(yán)肅程度都是很強(qiáng)的，對房企而言，也確實(shí)不能抱有‘過了一個(gè)周期重新來過’的幻想。”