北京住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，北京市二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)1.6萬套，是2018年5月以來的月最高值，也是2017年“3·17調(diào)控”后，繼2017年4月、2018年5月后第三個超過1.6萬套二手房住宅成交月份。

    中國證券報記者近期走訪北京樓市了解到，在嚴(yán)密的限購限貸調(diào)控政策下，北京樓市“連環(huán)單”成為主流。春節(jié)后不少剛需客戶結(jié)束觀望入場，加之銀行信貸有所放松，“上車盤”成交量上漲明顯，從而使得改善型客戶和特定需求客戶得以獲得資金進(jìn)行置換，激活了整個鏈條上的交易。不過整體來看，目前的市場回暖仍然是結(jié)構(gòu)性回暖，大量房屋仍有議價空間，市場難言全面回暖。

    剛需入場

    張強（化名）在某中介處掛牌的一套小戶型二手房最近終于成交了。中介告訴記者，3月份是北京房屋成交的傳統(tǒng)旺季，經(jīng)過兩年的調(diào)控，北京二手房市場一直處于下跌通道，但最近不少剛需客戶開始結(jié)束觀望入市。

    張強房屋的買家王先生表示，近期自己在京繳存社保年限已經(jīng)超過5年，符合非京籍購房條件，加之準(zhǔn)備結(jié)婚，因此選擇入市購買小戶型“上車盤”。

    今年以來，信貸環(huán)境也略有放松，這使得部分購房者有了更加充足的資金支持。記者了解到，目前北京大多數(shù)銀行仍然執(zhí)行首套房房貸基準(zhǔn)利率水平上浮10%，二套房上浮20%的利率水平，但在匯豐等銀行，符合銀行流水要求條件的優(yōu)質(zhì)客戶可以享受到二套房上浮10%的利率優(yōu)惠，貸款購房成本明顯降低。同時，放款速度也明顯加快，某中介對記者表示，目前純商業(yè)貸款放款速度大約在1個月左右，混合貸放款速度在一個半月左右，均較此前有所提高。

    目前，北京對于二套房認(rèn)定執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的嚴(yán)格規(guī)定，同時二套非普通商品房執(zhí)行八成首付的規(guī)定，加之北京房價本來就處于高位，這使得絕大多數(shù)改善型客戶都需要賣掉現(xiàn)有房產(chǎn)才能夠獲得換房的資金。剛需是整個交易鏈條中的最后一環(huán)，剛需大量入場，帶來了市場人氣，也使得冰封的市場得以解凍。

    有開發(fā)商讓利搶收

    春節(jié)假期后，某上市房企開展的“打折促銷”活動令業(yè)界關(guān)注。主打高端產(chǎn)品的該房企自去年起就身陷資金鏈緊繃傳言，大量高管離職，本次讓利也被業(yè)內(nèi)解讀為搶收回款。

    記者了解到，該房企目前在北京主推的多個疊拼洋房項目，降價幅度在數(shù)百萬元到一千萬元不等。同時，為了促進(jìn)銷售，該房企更是發(fā)動廣大二手房中介進(jìn)行銷售，傭金比例高達(dá)5%，這吸引了大量中介“賣力”推銷客戶。

    “每當(dāng)在內(nèi)部喜報中看到有同事順利帶看簽約，大家都羨慕不已。這些項目總價都在1000萬以上，按照一單合同銷售金額5%的提成計算，一單收入至少在數(shù)十萬。”一位地產(chǎn)中介對記者表示。

    除了別墅、洋房項目促銷，北京新房市場自去年也出現(xiàn)了限競房供應(yīng)量井噴的現(xiàn)象。由于這些項目大多集中拿預(yù)售證和集中推盤，項目大多集中于某些區(qū)域，因此競爭激烈，個別地區(qū)甚至出現(xiàn)“踩踏”導(dǎo)致去化率極低。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月北京供應(yīng)新建商品房住宅3707套，庫存積壓也持續(xù)上升，目前庫存已經(jīng)達(dá)到了6.88萬套，這也是房地產(chǎn)調(diào)控2年多來的最高點。預(yù)計2019年入市的限競房有望超過6萬套。

    激烈競爭下，房企只有兩個出路：一是價廉，二是提升性價比。

    某房企位于西南四環(huán)張儀村附近的某項目近期銷售火爆，其一期項目約500套住宅一日宣布售罄。盡管大多數(shù)房企首日售罄都有“摻水”的嫌疑，不過記者了解到，該盤均價在5.4萬元/平方米左右，較周邊新建商品房單價低了1萬元左右，因此受到熱捧。不少購房者已經(jīng)在關(guān)注其二期何時開盤。

    另一家房企位于馬泉營的項目也受到關(guān)注，主要是由于其房型設(shè)計能夠滿足大多數(shù)家庭的長期居住需求。該項目的戶型圖顯示，其139平米的“3+1”三居洋房南北通透，三間臥室和客廳均朝南，緊湊實用的戶型設(shè)計也吸引了不少購房者。

    回暖僅為結(jié)構(gòu)性

    多位地產(chǎn)行業(yè)人士表示，近期北京、上海、深圳等地出現(xiàn)的樓市成交量明顯放大可以理解為市場的結(jié)構(gòu)性回暖，而非全面回暖。結(jié)構(gòu)性回暖的一個特征就是目前房屋仍有不少議價空間。

    “目前除了頂級熱門學(xué)區(qū)的小戶型房屋外，絕大多數(shù)房子價格都可以談。業(yè)主適當(dāng)降價有助于房屋成交，畢竟大多數(shù)買家也都是窮盡資金買房，購買力有限，我們也積極鼓勵業(yè)主降價成交。我們對今年市場較為看好，但回到2017年的市場高點是不大可能的。”鏈家某門店資深店長對記者表示。

    以北京金寶街附近對口的名校史家胡同小學(xué)的次新回遷小區(qū)兩居戶型來看，近期成交價格與業(yè)主的報價差距大約在10萬元至20萬元左右，這顯示出，市場購買力有限，價格仍需做出一定讓步方可成交。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，近期市場這一波上漲目前看仍較為平穩(wěn)，主要原因是前期超跌后的反彈。特別是北京在過去接近2年的調(diào)控周期內(nèi)，房價明顯下調(diào)，成交量跌幅過半，市場積壓了很多需求，這些需求會逐步釋放。

    張大偉表示，關(guān)鍵還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標(biāo)是限購標(biāo)準(zhǔn)、“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)是否會變化，這些政策不變市場波動不會大。

    “對于北京樓市來說，嚴(yán)格的信貸政策疊加限競房的庫存高位，市場不會出現(xiàn)太明顯的反彈。但經(jīng)過10個月的市場調(diào)整，目前以二手房和部分新建商品房的價格，對于怕踏空的購房者來說，入市的積極性正在提高。”張大偉表示。