近日，克而瑞公布2019年1月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜。榜單顯示，榜首易主，萬(wàn)科替代碧桂園（02202）拔得開(kāi)年頭籌，新城控股無(wú)緣前十，世茂房地產(chǎn)（00813）再度挺進(jìn)前十。

    智通財(cái)經(jīng)APP認(rèn)為，房企十強(qiáng)排名變化，背后是房企面對(duì)市場(chǎng)變化與宏觀調(diào)控采取的不同策略布局。單獨(dú)1個(gè)月或特定時(shí)段的銷售放緩，并不能說(shuō)明太多問(wèn)題，而應(yīng)把眼光放到全年甚至更長(zhǎng)周期，對(duì)各大房企的策略、產(chǎn)品能力綜合考量。

    前十“面孔”更迭百?gòu)?qiáng)房企銷售放緩

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年1月，全口徑流量金額TOP10房企分別為：萬(wàn)科、碧桂園、恒大、保利、中海、融創(chuàng)、綠地、華潤(rùn)、龍湖以及世茂房地產(chǎn)。

    對(duì)比2018年全年TOP10榜單發(fā)現(xiàn)，老牌前四甲中，碧桂園被萬(wàn)科趕超，恒大維持第三，融創(chuàng)退居第六，相應(yīng)地，保利、中海排名趕超融創(chuàng)，剩余的“老面孔”綠地、新城、華潤(rùn)、龍湖中，新城跌出前十，由世茂房地產(chǎn)接替。

    值得一提的是，從2019年1月銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企銷售延續(xù)去年三季度以來(lái)的增速放緩，市場(chǎng)下行趨勢(shì)，超3成房企的權(quán)益銷售金額同比下滑，有13家房企的權(quán)益銷售金額降幅超30%，22家房企降幅在30%以內(nèi)。

    當(dāng)然，不能僅以單月成績(jī)論英雄，而應(yīng)把眼光放到全年甚至更長(zhǎng)周期。回頭看，在2018年1月銷售風(fēng)光無(wú)限的華夏幸福、金茂，最終在全年銷售榜單中無(wú)緣前十；而1月單月沒(méi)進(jìn)前十的新城、華潤(rùn)（01109），最終躋身全年前十。

    實(shí)際除了2018年1月跌出前十，華潤(rùn)在2017年上半年的銷售排名也曾跌出前十。此后，華潤(rùn)不但加強(qiáng)營(yíng)銷能力，還努力從城市布局和土地儲(chǔ)備上突破。最終，華潤(rùn)在2017、2018年成功占據(jù)TOP10席位。

    因此，某個(gè)月或某個(gè)時(shí)段，房企排名下降和銷售額下滑的現(xiàn)象很普遍，并非一家企業(yè)特例。

    1月“低位”開(kāi)端市場(chǎng)延續(xù)低迷走勢(shì)

    每年農(nóng)歷新年臨近，房企推盤(pán)以及營(yíng)銷活動(dòng)減少，市場(chǎng)重心有所轉(zhuǎn)移，因此成交震蕩下行在意料之中。當(dāng)下，一線城市代表上海、深圳當(dāng)?shù)貥鞘幸舱缘统山缓偷凸?yīng)狀態(tài)準(zhǔn)備“過(guò)年”。

    據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：（1.14－1.20）當(dāng)周新建商品住宅成交面積9.4萬(wàn)平方米，環(huán)比減少21.6%。

    2019年1月深圳樓市成交也以“低位”開(kāi)端，據(jù)國(guó)土委數(shù)據(jù)顯示，截至1月27日，深圳一手住宅累計(jì)成交2451套，成交均價(jià)54087元/平，此數(shù)據(jù)較2018年12月的6258套大幅下跌。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)）

    克而瑞地產(chǎn)研究則分析，2019年1月，盡管各地政策在逐步放松，但在新房銷售環(huán)節(jié)并沒(méi)有體現(xiàn)出明顯效果。市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)較為低迷的走勢(shì)，標(biāo)桿企業(yè)在1月份推案量環(huán)比明顯下滑，開(kāi)盤(pán)去化率也維持在低位。

    智通財(cái)經(jīng)APP從龍湖集團(tuán)獲悉，農(nóng)歷春節(jié)前后屬于市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季，供貨量處在全年最低水平，因此1、2月份銷售額受到一定影響符合預(yù)期。預(yù)計(jì)3月以后，龍湖將在多個(gè)城市推出更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，為下一階段銷售業(yè)績(jī)形成穩(wěn)定支撐。

    智通財(cái)經(jīng)APP注意到，2018年12月銷量令人驚喜的房企，或因前九個(gè)月的交易登記延遲所致，以完成年底沖業(yè)績(jī)的目標(biāo)，如中國(guó)金茂12月銷售額達(dá)141.9億元，高于全年均值，2019年1月業(yè)績(jī)稍顯疲軟。相反，有些房企為了開(kāi)年業(yè)績(jī)靚麗，也可能延遲認(rèn)購(gòu)持續(xù)到1月，下月增速將趨于平穩(wěn)。

    此外，華夏幸福新年首月銷售額109.3億元，和去年同期175億元有不小差距，行業(yè)排名第14位。此前其執(zhí)行總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)吳中兵表示，華夏幸福不是一個(gè)純粹的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商。

    “一城一策”如何卡位2019年窗口期？

    市場(chǎng)延續(xù)觀望之際，2019年伊始，央行降準(zhǔn)釋放了寬松信號(hào)，因政策限制而關(guān)閉已久的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，也在2018年12月重啟。去年11月以來(lái)，人民幣兌美元價(jià)值持續(xù)回升，改善了房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲觀預(yù)期。

    而從2018年末到2019年首月，全國(guó)迎來(lái)新一輪政策調(diào)控潮。1月份地方兩會(huì)期間，“一城一策”一詞開(kāi)始頻繁出現(xiàn)在各省市政府報(bào)告中。目前福建、浙江、河南等省市均已提出加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，研究制訂“一城一策”方案。

    龍湖集團(tuán)副總裁胡若翔稱，2019年要“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”，市場(chǎng)存在很多不確定因素。2019年城市分化會(huì)進(jìn)一步加劇，每個(gè)城市政策力度也不一樣，因此龍湖要加強(qiáng)對(duì)不同城市市場(chǎng)窗口期預(yù)判，強(qiáng)化彈性供貨，做到有質(zhì)量增長(zhǎng)。龍湖全年銷售額將在2018年基礎(chǔ)上再有增長(zhǎng)。

    旭輝集團(tuán)（00884）董事長(zhǎng)林中認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)短期看政策，2019年是中國(guó)房地產(chǎn)以“穩(wěn)”為主旋律的1年，即使2019年比18年房地產(chǎn)銷售面積差不多或少5%，但整個(gè)行業(yè)依舊很大體量，2019年銷售額預(yù)計(jì)能達(dá)到12萬(wàn)億元甚至13萬(wàn)億元，量能穩(wěn)住。