本報(bào)記者 田鵬

    見(jiàn)習(xí)記者 毛藝融

    隨著深市基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）三季度業(yè)績(jī)披露收官，在勾勒出底層項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)健、回暖改善趨勢(shì)顯著的整體輪廓同時(shí)，也呈現(xiàn)出高速公路業(yè)績(jī)修復(fù)提速、生態(tài)環(huán)保類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)績(jī)突出、保障性租賃住房業(yè)績(jī)韌性延續(xù)的顯著特點(diǎn)。

    據(jù)9只深市基礎(chǔ)設(shè)施REITs三季度業(yè)績(jī)顯示，報(bào)告期內(nèi)9只產(chǎn)品均實(shí)現(xiàn)盈利，部分產(chǎn)品收入超過(guò)1億元。其中，鵬華深圳能源REIT憑借6.53億元的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，位居深市基礎(chǔ)設(shè)施REITs收入和凈利潤(rùn)榜首。

    優(yōu)異業(yè)績(jī)的背后離不開(kāi)監(jiān)管層的持續(xù)支持與引導(dǎo)。今年以來(lái)，深交所在夯實(shí)存續(xù)期信息披露規(guī)則基礎(chǔ)、優(yōu)化發(fā)行交易機(jī)制安排、引導(dǎo)完善投資者關(guān)系管理、加強(qiáng)底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)監(jiān)管、加強(qiáng)投資者溝通交流等方面持續(xù)發(fā)力，加快推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行、盡快形成示范效應(yīng)，堅(jiān)持發(fā)展與規(guī)范并重，營(yíng)造了良好的市場(chǎng)生態(tài)。

    9只產(chǎn)品三季度“全員”報(bào)喜

    截至目前，深市基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)已囊括交通基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流、能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等類(lèi)型的底層資產(chǎn)，并成功上市9只公募REITs產(chǎn)品。從已經(jīng)披露的三季報(bào)來(lái)看，前述9只產(chǎn)品全部實(shí)現(xiàn)盈利。

    其中，鵬華深圳能源REIT三季度營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均位列深市第一的同時(shí)，還居全市場(chǎng)榜首。數(shù)據(jù)顯示，鵬華深圳能源REIT在2023年三季度基金合并營(yíng)業(yè)收入為6.53億元（不含稅），環(huán)比增長(zhǎng)17.88%；凈利潤(rùn)為1.37億元，環(huán)比增長(zhǎng)19.51%；實(shí)現(xiàn)可供分配金額為1.53億元，全年累計(jì)完成可供分配金額3.58億元，完成招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)2023年可供分配金額的113%。

    此外，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT等營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)環(huán)比漲幅明顯，盈利能力穩(wěn)定。

    同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，公募REITs在資產(chǎn)選擇上要求比較高，資產(chǎn)質(zhì)量及運(yùn)營(yíng)坪效都較好，因此業(yè)績(jī)較為穩(wěn)健。從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，對(duì)于發(fā)行公募REITs的資產(chǎn)要求和標(biāo)準(zhǔn)要保持一定高度，只有資產(chǎn)質(zhì)量好，才能保持穩(wěn)健長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)發(fā)展。

    此外，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的優(yōu)異業(yè)績(jī)表現(xiàn)也離不開(kāi)底層資產(chǎn)的高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)、原始權(quán)益人的基本情況、二級(jí)市場(chǎng)的政策變化以及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所處的行業(yè)動(dòng)態(tài)等。

    以華夏和達(dá)高科REIT為例，底層資產(chǎn)由和達(dá)高科及其子公司杭州和達(dá)科技服務(wù)有限公司和杭州生物醫(yī)藥國(guó)家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地投資管理有限公司擔(dān)任外部管理機(jī)構(gòu)。

    據(jù)杭州和達(dá)科技服務(wù)有限公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理劉志好介紹，孵化器項(xiàng)目今年出租率比較平穩(wěn)，公募REITs上市后，新簽租金逐步回歸市場(chǎng)價(jià)格，增長(zhǎng)較為明顯；存量租金價(jià)格也在穩(wěn)步上升。園區(qū)租戶的來(lái)源多元化，占比分散，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

    從分紅情況來(lái)看，深市公募REITs積極為投資者兌現(xiàn)2023年的經(jīng)營(yíng)收益。今年8月份，平安廣州廣河REIT進(jìn)行了上市兩年以來(lái)的第五次分紅，分紅比例100%，累計(jì)分紅達(dá)12.64億元，是累計(jì)分紅金額最高的公募REITs產(chǎn)品。

    另外，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT在年內(nèi)進(jìn)行了兩次分紅，在場(chǎng)內(nèi)、場(chǎng)外累計(jì)發(fā)放現(xiàn)金紅利約1595萬(wàn)元，為投資者提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益；華夏合肥高新REIT今年兩次分紅，累計(jì)向持有人分紅5814.9萬(wàn)元，實(shí)際分派率達(dá)到年化4.85%。

    對(duì)此，華夏合肥高新REIT基金經(jīng)理劉京虎表示：“運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定、未來(lái)可期的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目方可獲得投資者認(rèn)可，受到市場(chǎng)青睞。”

    公募REITs產(chǎn)品擴(kuò)容增類(lèi)可期

    自2021年6月份首批公募REITs上市以來(lái)，截至2023年11月9日，已陸續(xù)有29只公募REITs產(chǎn)品完成首發(fā)募集，市值超過(guò)900億元。

    公募REITs市場(chǎng)擴(kuò)容提速，底層資產(chǎn)類(lèi)型不斷豐富。據(jù)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)，僅10月底以來(lái)，嘉實(shí)基金、華夏基金等上報(bào)了4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs“嘗鮮”項(xiàng)目獲受理。隨后，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT、中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園REIT亦先后獲受理。

    從政策面看，監(jiān)管層全力支持REITs擴(kuò)容增類(lèi)。10月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于修改〈公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

    今年10月份，深交所發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第5號(hào)——臨時(shí)報(bào)告（試行）》，進(jìn)一步完善以“管資產(chǎn)”為核心的基礎(chǔ)設(shè)施REITs存續(xù)期規(guī)則體系建設(shè)，持續(xù)提升信息披露的及時(shí)性、有效性和規(guī)范性，切實(shí)督促基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)參與主體歸位盡責(zé)。

    今年8月份，深交所發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金發(fā)行交易機(jī)制有關(guān)工作安排的通知》，明確市場(chǎng)關(guān)注度較高的上市初期交易行為、流通份額比例、項(xiàng)目估值等要求及倡議，規(guī)范基金管理人等參與方發(fā)行定價(jià)行為，引導(dǎo)投資者理性參與REITs投資，維護(hù)二級(jí)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

    光大證券研報(bào)認(rèn)為，若我國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到5.97萬(wàn)億元，至少需要約4.7萬(wàn)億元的增量資金。監(jiān)管正積極推進(jìn)投資者結(jié)構(gòu)多元化，F(xiàn)OF及保險(xiǎn)資金持續(xù)入場(chǎng)，社保資金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金有望積極參與投資，REIT-ETF及互聯(lián)互通正積極籌劃。在項(xiàng)目與資金的增量共同推進(jìn)的情況下，C-REITs市場(chǎng)規(guī)模提升可期。

    深交所表示，下一步，將認(rèn)真貫徹落實(shí)中央金融工作會(huì)議精神，按照證監(jiān)會(huì)關(guān)于“進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行十二條”的工作要求，堅(jiān)持發(fā)展與規(guī)范并重，加快推動(dòng)REITs常態(tài)化發(fā)行和高質(zhì)量擴(kuò)容，持續(xù)優(yōu)化發(fā)行定價(jià)機(jī)制，豐富和改善投資者結(jié)構(gòu)，推動(dòng)更多與REITs產(chǎn)品特性相匹配的長(zhǎng)線資金進(jìn)入市場(chǎng)，積極構(gòu)建多層次REITs市場(chǎng)，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展再上新臺(tái)階，更好服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

（編輯 張鈺鵬 上官夢(mèng)露）