先是泰禾的1號搶收計(jì)劃猛推齊下四大高端產(chǎn)品，后是市場曝出單價(jià)10萬＋的霄云路8號上演漲價(jià)疑云，近來北京高端樓市話題不斷。統(tǒng)計(jì)顯示，2019年前兩個(gè)月，北京高端住宅市場成交同比上漲145%，其中，眾多此前蟄伏的高端項(xiàng)目終于又錄得久違的網(wǎng)簽記錄。此外，近期有消息顯示，包括中國府、融創(chuàng)北京壹號院、懋源璟璽、中糧瑞府等新老豪宅在內(nèi)的頂級豪宅項(xiàng)目也躍躍欲試，計(jì)劃在近期推盤。分析顯示，受高端網(wǎng)簽開閘、限競房低密產(chǎn)品扎堆入市倒逼等因素影響，高端項(xiàng)目推盤期前置的趨勢已有所顯現(xiàn)。

    豪宅真假升溫？

    春節(jié)后，原本低調(diào)的北京高端樓市聲音漸起。先是泰禾北京公司率先發(fā)起“泰禾1號搶收計(jì)劃”，旗下金府大院、金尊府、西府大院、北京院子二期等4個(gè)高端項(xiàng)目聯(lián)合行動(dòng)，隨后不久企業(yè)官宣“20天銷售50億”銷售業(yè)績；繼而，樓市再度曝出單價(jià)10萬＋的豪宅標(biāo)桿霄云路8號上演漲價(jià)疑云；隨后融創(chuàng)整體收購北京頂豪標(biāo)桿泛海國際再度將樓市焦點(diǎn)指向一直被限競房搶去風(fēng)頭的北京高端樓市。

    與此同時(shí)，北京前兩個(gè)月住宅成交數(shù)據(jù)也似乎印證了高端樓市回暖的市場印象。

    來自地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)地產(chǎn)營銷人發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，北京市商品房新增供應(yīng)3018套，同比去年上漲6%；成交7060套，上漲66%；成交面積87.74萬平方米，上漲65%；成交均價(jià)47689元/平方米，上漲30%；成交金額418.41億元，上漲115%。值得注意的是，單價(jià)在7萬元/平方米以上的高端樓盤共成交642套，同比上漲145%；成交均價(jià)8.8萬元/平方米，上漲4%；成交金額79.05億元，上漲125%。

    從網(wǎng)簽高端項(xiàng)目來看，其中包括不少10萬+豪宅，華潤昆侖域、泛海國際、首創(chuàng)天禧、中駿天宸、懋源璟岳等均實(shí)現(xiàn)久違的網(wǎng)簽記錄。

    “高端市場升溫一方面受到整體市場回暖帶動(dòng)，部分高端改善型需求結(jié)束觀望。”一位地產(chǎn)觀察人士判斷。

    地產(chǎn)營銷人韓樂表示，當(dāng)前北京樓市整體回暖較為明顯，商品房成交量到去年4月數(shù)值，北京樓市的“春風(fēng)”比去年提前了兩個(gè)月到來。以別墅市場為例，今年前兩個(gè)月的成交就先于限競房啟動(dòng)，尤其是總價(jià)在2000萬元以上的高端別墅，成交套數(shù)今年1月同比去年增長高達(dá)337.14%，2月雖遇春節(jié)長假，少一周沒有網(wǎng)簽記錄，但成交量依然同比增長近10%。

    “不難看出，即使在樓市低迷行情下，高端別墅的客戶對于樓市底部的判斷比普通購房者要早，且出手迅速。同時(shí)也說明市場中擠壓的終極改善置業(yè)需求依然很大”。韓樂補(bǔ)充道。

    來自克兒瑞北京發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京高端項(xiàng)目在2月依然延續(xù)了1月的成交態(tài)勢，其中，包括登上成交排行榜的九章別墅、泰禾·金府大院、華潤昆侖域、梵悅·萬國府、格拉斯小鎮(zhèn)都是北京高端市場的典型項(xiàng)目。

    對于高端市場升溫，業(yè)界也有不同聲音。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析，現(xiàn)在說高端樓市升溫還為時(shí)尚早。一方面，年初有個(gè)別資金緊張的公司通過降價(jià)拉動(dòng)銷售的方式的確釋放了部分高端需求。尤其是前兩個(gè)月的高端項(xiàng)目集中成交的關(guān)鍵，還在于此前一直被管理部門收緊的網(wǎng)簽放開簽約價(jià)格管控的結(jié)果。換句話說，更多的是累積的存量簽約而非增量。

    推盤意愿增強(qiáng)

    即便對高端市場升溫有不同看法，但當(dāng)前北京樓市整體回暖已成共識(shí)。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前來看，北京政策再收緊的可能性非常小，當(dāng)前信貸已有所寬松，社會(huì)上的資金量會(huì)增加，資金成本下調(diào)。從這個(gè)市場周期看，不論是購房者還是開發(fā)商都在搶奪“窗口期”。

    “當(dāng)前北京平層豪宅推盤意愿加強(qiáng)的確是事實(shí)”，郭毅分析，當(dāng)前北京樓市受限競房影響，中小戶型和類別墅產(chǎn)品的供應(yīng)明顯增加。大平層城市豪宅產(chǎn)品反而變得稀缺，此前市場新增供應(yīng)量很少。前一階段受政策管控影響，這些產(chǎn)品推盤意愿低迷，而當(dāng)下網(wǎng)簽已放開，以往壓抑的市場需求也有望隨著這些項(xiàng)目的入市得到釋放。未來一段時(shí)間內(nèi)，很多城市豪宅項(xiàng)目希望把握當(dāng)前市場的空白點(diǎn)，加緊制定推盤計(jì)劃。

    實(shí)際上，此前通州珠江闕在2019年農(nóng)歷春節(jié)之前開盤時(shí)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了20.17億元銷售額；融創(chuàng)北京壹號院表示最后一棟湖岸水晶宮即將入市；懋源璟璽也表示近期還會(huì)推出瞰景疊墅的最后幾套產(chǎn)品；霄云路8號將于近期陸續(xù)推出后期新品。值得關(guān)注的是，曾經(jīng)備受關(guān)注的豐臺(tái)地王級項(xiàng)目葛洲壩中國府在蟄伏數(shù)年后，也計(jì)劃在近期入市推盤。

    限競房倒逼高端

    “為避免與限競房低密度產(chǎn)品的正面沖擊，也是當(dāng)前部分高端項(xiàng)目將推盤計(jì)劃前置的原因。”一位樓市觀察人士指出。限競房扎堆入市，各家樓盤為了符合“7090”政策，又要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤需求，很多容積率相對不錯(cuò)的地塊通常會(huì)采取“拉高排低”的設(shè)計(jì)方案：將項(xiàng)目規(guī)劃成高層產(chǎn)品搭配合院、聯(lián)排、疊墅這類低密度的類別墅產(chǎn)品。這也導(dǎo)致當(dāng)前北京90平方米產(chǎn)品集中入市的同時(shí)，低密度類別墅項(xiàng)目在未來也將呈現(xiàn)供應(yīng)井噴的局面。而這些產(chǎn)品在具備“高端氣質(zhì)”的同時(shí)，與豪宅項(xiàng)目相比又有了低密度及低總價(jià)的優(yōu)勢。

    事實(shí)上，從1-2月北京單價(jià)在7萬元/平方米以上項(xiàng)目成交30強(qiáng)的榜單上就可發(fā)現(xiàn)，排名前兩位的樓盤分別是西城天鑄及佑安府。而這兩個(gè)項(xiàng)目均為限競房項(xiàng)目。銷售均價(jià)分別為7.8萬元/平方米、8.3萬元/平方米。與同區(qū)位的純商品房10萬+的價(jià)格水平相比，性價(jià)比優(yōu)勢非常明顯。

    截至去年12月底，北京新房市場已有36個(gè)限競房項(xiàng)目開盤，占已取證限競房項(xiàng)目的92%。數(shù)據(jù)顯示，2018年北京新房市場限競房總成交4530套，入市去化率僅為24%，整盤去化率僅為11%。在土地市場方面，2018年北京共有85宗限競房地塊成交，后續(xù)供應(yīng)量巨大。

    業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前北京限競房項(xiàng)目前期大多以推90平方米中小戶型產(chǎn)品為主，后續(xù)隨著低密度產(chǎn)品的不斷入市，整個(gè)低密度產(chǎn)品市場會(huì)出現(xiàn)一個(gè)爆發(fā)式的增長，未來競爭會(huì)十分激烈，這對純高端改善型商品項(xiàng)目無疑沖擊很大。

    近年來，北京豪宅市場成交數(shù)量相對穩(wěn)定，因此面對競爭，豪宅項(xiàng)目只有憑借自身獨(dú)有的優(yōu)勢和限競房項(xiàng)目難以匹敵的產(chǎn)品品質(zhì)，來鎖定高端買家，護(hù)住基本盤。

    上述人士補(bǔ)充表示，豪宅產(chǎn)品將面對同類產(chǎn)品和限競房低密部分等眾多對手的競爭，選擇盡快提前入市符合邏輯，隨著后續(xù)越來越多高端項(xiàng)目加入戰(zhàn)團(tuán)，高端樓市出現(xiàn)非網(wǎng)簽因素之外的實(shí)質(zhì)性升溫將成為可能。