深圳樓市近期賺足市場眼球：2000萬元起步豪宅“秒光”、學(xué)區(qū)二手房價格動輒上調(diào)百萬元、前海周邊房源集體沖擊“10萬+”……各種消息傳來，深圳樓市似乎整體火熱一片。

    然而，中國證券報記者日前采訪發(fā)現(xiàn)，除熱點片區(qū)外，深圳還有很多地方“這里的黎明靜悄悄”，有的樓盤價格不升反降，更有商業(yè)辦公地產(chǎn)在疫情沖擊下空置率創(chuàng)新高，庫存仍在增加，成為高懸在樓市頭頂?shù)?ldquo;堰塞湖”。

    地域分化明顯

    某樓盤被認為是深圳市龍崗區(qū)大運片區(qū)的標(biāo)桿樓盤，2009年開盤價1萬多元，在2015年那一輪上漲中迅速飆升到每平方米4萬元，成為很多購房者的“心頭好”。然而，2016年以來，這個樓盤滯漲。貝殼APP顯示，如今一套89平方米的三居室售價為350萬元，而2016年一套同面積的三居室成交價為330萬元。

    “一起買房，搞得朋友沒得做。”這個樓盤的業(yè)主王先生說，2016年他和朋友一起買房，朋友買的是深圳市寶安區(qū)某樓盤一套50平方米的兩居室，都是首付100多萬元?，F(xiàn)在，朋友的房子售價780萬元，可王先生的房子還在“原地踏步”。“原來我們一起交流買房經(jīng)驗，后來他那邊漲得快，兩個人有點兒生疏。這一輪，他的房子漲上天，我們就不怎么說話了。”

    “分化”是深圳樓市這一輪上漲的主題詞。當(dāng)前，這一現(xiàn)象愈發(fā)明顯。

    有的“火箭上天”，有的“泥足深陷”。南山區(qū)、寶安區(qū)等靠近深圳前海的房子單價集體沖擊“10萬+”，有的房源單日掛牌價漲超百萬元；羅湖區(qū)、龍崗區(qū)等東部片區(qū)一些房子就是降價也無人接手。龍崗區(qū)布吉片區(qū)一房源在中介APP上掛出“業(yè)主變現(xiàn)，降價急賣”的字樣，自3月以來經(jīng)歷13次降價，掛牌價共計調(diào)低55萬元，但至今仍未賣出。

    從深圳二手房市場整體報價變動區(qū)間看，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，上周（4月6日至12日）業(yè)主報價上升的房源占比為56.06%，較前一周減少0.07%。報價下跌的房源占比為32.99%，較前一周增加0.44%。

    一邊是無房可賣，一邊是大量拋盤。熱點片區(qū)熱點樓盤“一房難求”，有的中介機構(gòu)工作人員因業(yè)主不接電話，跑到業(yè)主家門口敲門，只為問一句：“您家房子賣不賣？”龍崗區(qū)有的片區(qū)二手房掛盤量就超過6500套，而王先生的那個樓盤僅一期掛盤量就達170套。

    “三個世界”

    中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前深圳樓市可劃分為“三個世界”：南山區(qū)、寶安區(qū)等西部片區(qū)是熱火朝天的“第一世界”；羅湖區(qū)、龍崗區(qū)等東部片區(qū)是風(fēng)平浪靜的“第二世界”；深圳的商業(yè)辦公樓盤則是冰天雪地的“第三世界”。疫情之下，深圳樓市走勢呈現(xiàn)“魔幻折疊”。

    在商業(yè)辦公樓盤中，寫字樓面對的挑戰(zhàn)最大，空置率上升、租金下跌、供應(yīng)持續(xù)增加，一些指標(biāo)創(chuàng)歷史新高，短期難見起色。

    “從去年開始，寫字樓租賃就比較清淡，今年可以算是‘寒冬’。”去年盤下3000多平方米兩層寫字樓的“二房東”謝先生說，他有個朋友在福田區(qū)的CBD有一層辦公物業(yè)，此前租金是每平方米300元，現(xiàn)在降到每平方米180元都很難租出去。

    戴德梁行最新研究數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，從今年農(nóng)歷春節(jié)到一季度末，深圳甲級寫字樓市場基本處于停滯狀態(tài)，已成交的租賃或買賣活動幾乎都在春節(jié)前完成。一季度，深圳寫字樓空置率上升到24.6%，全市租金環(huán)比上年年末下降3%，為每月每平方米235.21元。

    戴德梁行報告指出，考慮到疫情徹底結(jié)束后商業(yè)經(jīng)營或能較快恢復(fù)，低空置率的成熟商業(yè)項目租金調(diào)整壓力相對較小。原已承受招商壓力的新項目或是空置率較高存量物業(yè)，將不得不面臨更嚴(yán)峻的市場競爭環(huán)境，租金降幅將進一步擴大。

    第一太平戴維斯報告顯示，截至一季度，深圳寫字樓市場總存量達738萬平方米，11年內(nèi)擴容4.5倍。預(yù)計深圳2020年將迎來未來五年內(nèi)甲級寫字樓供應(yīng)高峰，全年預(yù)計有134萬平方米新增寫字樓面積交付，且未來五年新增供應(yīng)總計達507萬平方米。深圳寫字樓平均空置率將持續(xù)走高。

    供求關(guān)系是關(guān)鍵

    深圳樓市之所以分化嚴(yán)重，供求關(guān)系是關(guān)鍵。作為一個縣級版圖上承載的省級經(jīng)濟體，深圳管理人口逾2000萬人，土地面積不到2000平方公里，商品房不到200萬套。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，深圳住宅市場體量較小，供求關(guān)系比較緊張，使房價穩(wěn)中趨漲。近期銀行資金比較寬裕，資金可獲得性高，這也成為助推深圳一些地區(qū)房價上漲的因素之一。

    細分來看，貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，南山區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)的在售二手房源保持在3000至5500套左右，前海、后海、科技園、蛇口等熱點片區(qū)在售房源只有400至900套左右。這些地方提供的工作機會多，房價上漲也就不奇怪。反觀東部一些片區(qū)，工作機會相對較少，供應(yīng)量還大，房價平穩(wěn)也在情理之中。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，疫情之下，投資者避險情緒增加，對其他資產(chǎn)認可度不高，但卻看好房地產(chǎn)市場，這會導(dǎo)致資金涌入房地產(chǎn)。

    “此輪行情是否可持續(xù)，主要取決于后續(xù)銀行資金流向房地產(chǎn)市場的松緊度把控。如果資金流收緊或銀行對企業(yè)資金用途嚴(yán)加監(jiān)管，那么，深圳樓市可能會降溫。”李宇嘉說，“沒有杠桿加持，房價上漲是不可持續(xù)的。”