■一帆

    最近兩天地產(chǎn)板塊連跌，有觀點認為這一情況是受7月份政治局會議中“遏制房價上漲”的論斷影響。筆者以為，該次會議雖然對房地產(chǎn)著墨頗多，但基調(diào)總體與此前一脈相承，核心詞句是“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題”，并沒有過多的嚴厲辭藻，市場反應(yīng)有過激嫌疑，倒是當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)暴露出的一些矛盾問題，值得引起關(guān)注。

    最新的全國70城市房價數(shù)據(jù)顯示，上漲城市數(shù)量集群仍在擴大。從供需的角度看，這反映的應(yīng)該是房地產(chǎn)去庫存成效顯著，市場需求得不到滿足，有效供給不足。以此結(jié)合各地在多重調(diào)控下仍然祭出搖號購房等新政來推斷，地產(chǎn)商應(yīng)該銷售暢旺，資金回流順利，開發(fā)投資鏈條將維系，地產(chǎn)行業(yè)運轉(zhuǎn)平穩(wěn)。

    但是，事實與推斷好像并不太一致。

    一是土地市場流拍嚴重，地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)也并不理想。前7個月各個城市土地市場普遍出現(xiàn)了流標(biāo)或者底價成交的現(xiàn)象。中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年7月份全國300城市土地市場供求兩端環(huán)比略降，住宅用地成交均價下降幅度接近兩成，溢價率較去年同期下降22個百分點。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月30日，一線城市土地流標(biāo)13宗，為最近數(shù)年間出現(xiàn)的最大流拍數(shù)量，去年同期流拍的土地數(shù)量為4宗。一線城市13宗流標(biāo)地塊中有7宗出現(xiàn)在北京。這反映的是地產(chǎn)投資動力不足，剛好也印證了相關(guān)數(shù)據(jù)：2018年1月份至6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5.6萬億元，同比名義增長9.7%，增速比1月份至5月份回落了0.5個百分點。房地產(chǎn)投資的累計同比增速連續(xù)3個月回落。

    二是地產(chǎn)商資金鏈緊張，并不像銷售數(shù)據(jù)那樣樂觀。上海證券交易所網(wǎng)站6月15日顯示，北京金融街投資（集團）有限公司擬發(fā)行的50億元（人民幣，下同）小公募公司債，狀態(tài)顯示為“中止”。而這并非個案，國內(nèi)多家房企發(fā)行的公司債券紛紛處于中止?fàn)顟B(tài)。在此之前的五個月，已經(jīng)有合生創(chuàng)展31億元私募債、富力地產(chǎn)60億元私募債、碧桂園200億元小公募、花樣年50億元私募均顯示為中止?fàn)顟B(tài)。雖然這個中止不代表已經(jīng)終止，但是融資端收縮是明顯的。據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，5月份，40家典型上市房企完成融資金額為451.17億元，環(huán)比4月份的769.12億元減少41.34%，是近一年來的最低額。更巧的是，融資減少還遭遇債務(wù)償還高峰。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，存續(xù)地產(chǎn)債中2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，2019年至2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元。

    所以，地產(chǎn)板塊雖然上半年銷售業(yè)績不俗，但是，上述矛盾現(xiàn)象預(yù)示后續(xù)走勢并不明朗，市場心理預(yù)期嚴重不穩(wěn)。如果聯(lián)系這次政治局會議精神，那么其中提到的“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題”，反而是打開了更廣闊的空間，這其中除了一以貫之的因城施策調(diào)控措施，開發(fā)商的資金鏈、房地產(chǎn)投資增速等問題也應(yīng)是題中之義，讓整個行業(yè)各環(huán)節(jié)順暢，才能合理引導(dǎo)和穩(wěn)定市場預(yù)期。