本報(bào)記者 陳瀟

    8月28日，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“合生創(chuàng)展”）發(fā)布2025年中期業(yè)績(jī)，公司通過(guò)聚焦核心城市高端市場(chǎng)、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)及加速輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)核心利潤(rùn)盈利約7.9億港元。

    與此同時(shí)，聚焦改善型需求，建設(shè)“好房子”已成房企提升毛利率的重要方向。合生創(chuàng)展向“高端產(chǎn)品力+服務(wù)價(jià)值鏈”深耕，依托高端項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)能力，上半年毛利率升至39%，同比提升12個(gè)百分點(diǎn)。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，行業(yè)調(diào)整期，合生創(chuàng)展在毛利率表現(xiàn)上走出了一條差異化道路，也為行業(yè)從“規(guī)模驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)”的發(fā)展轉(zhuǎn)型提供了參考。合生創(chuàng)展以高端產(chǎn)品力為核心支撐，輔之以輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)力，有望實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)杠桿驅(qū)動(dòng)的內(nèi)生式發(fā)展新模式。

    境外公開市場(chǎng)債務(wù)已清零

    財(cái)務(wù)安全已成為房企能否穩(wěn)健發(fā)展的“第一安全閥”。合生創(chuàng)展近年來(lái)持續(xù)推進(jìn)降負(fù)債與控成本，構(gòu)建從“財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)規(guī)模”到“經(jīng)營(yíng)內(nèi)生驅(qū)動(dòng)”的轉(zhuǎn)型模型。

    財(cái)報(bào)顯示，截至今年上半年，合生創(chuàng)展總資產(chǎn)約為2567億港元，流動(dòng)資產(chǎn)總額約為1484億港元，剔除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為57%，處于合理水平。

    “從2024年下半年開始，公司負(fù)債成本顯著優(yōu)化，同時(shí)通過(guò)長(zhǎng)期限的物業(yè)經(jīng)營(yíng)貸的置換，進(jìn)一步優(yōu)化負(fù)債期限結(jié)構(gòu)，降低貸款利率。”合生創(chuàng)展相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》表示，從2022年開始，集團(tuán)有序下調(diào)負(fù)債總額，連續(xù)三年半壓降負(fù)債約449億港元，累計(jì)降幅約39%。

    債務(wù)成本方面，合生創(chuàng)展管理層表示，2025年上半年，集團(tuán)降低了內(nèi)保外貸的余額，減少約30.7億港元，既大幅降低了未來(lái)的利息支出，更有效地規(guī)避了匯率風(fēng)險(xiǎn)。上半年公司加權(quán)平均財(cái)務(wù)成本下降為5.41%，較2024年下降0.58個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)2025年將繼續(xù)下降。同時(shí)，累計(jì)已有超510億元人民幣貸款完成合同利率下調(diào)，新增貸款嚴(yán)格控制成本。

    更重要的是，公司境外公開市場(chǎng)債務(wù)已清零，境內(nèi)公開市場(chǎng)存量?jī)H剩一單有商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)抵押的CMBS，遠(yuǎn)低于同業(yè)。合生創(chuàng)展管理層表示，2025年以及可見的未來(lái)，集團(tuán)將繼續(xù)堅(jiān)持審慎穩(wěn)健財(cái)務(wù)政策，強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，保障公司運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。

    “合生創(chuàng)展有效減輕了企業(yè)的償債壓力。尤其是境外債務(wù)受匯率及美元利率波動(dòng)影響較大，清零之后顯著降低了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也有效提升了企業(yè)在資本市場(chǎng)的信用水平。”同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)能力持續(xù)增強(qiáng)

    過(guò)去行業(yè)普遍依賴財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)規(guī)模，而在主動(dòng)壓降負(fù)債、財(cái)務(wù)壓力顯著減輕之后，合生創(chuàng)展開始更多依靠經(jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)和內(nèi)生增長(zhǎng)來(lái)提升業(yè)績(jī)質(zhì)量。其中，發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)是重要途徑。

    在商業(yè)板塊，合生創(chuàng)展輕資產(chǎn)管理輸出能力的持續(xù)增強(qiáng)，帶動(dòng)公司毛利率提升。截至2025年6月底，合生商業(yè)獨(dú)立第三方簽約管理面積總計(jì)189萬(wàn)平方米，接下來(lái)將在上海、濟(jì)南繼續(xù)擴(kuò)張。據(jù)了解，未來(lái)，合生商業(yè)板塊輕重資產(chǎn)并行，將重點(diǎn)通過(guò)合生匯、超極合生匯等商業(yè)品牌實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)。

    在代建業(yè)務(wù)板塊，今年上半年，公司代建代售業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)銷售額39.03億元。以位于北京通州區(qū)的縵云ONE為例，銷售額達(dá)13.36億元。另以位于上海的古北99項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目在上半年實(shí)現(xiàn)兩次開盤，開盤均價(jià)漲幅5.9%，取得24億元銷售額，一舉躋身上海閔行區(qū)單價(jià)8萬(wàn)元以上樓盤成交金額TOP1。

    據(jù)合生創(chuàng)展相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2025年上半年，縵品牌輕資產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展迅速，代建代售業(yè)務(wù)全面聚焦北京、上海等一線城市頂級(jí)豪宅市場(chǎng)，成為業(yè)績(jī)新增長(zhǎng)極的同時(shí)，進(jìn)一步鞏固公司在高端市場(chǎng)的客戶黏性。

    “合生創(chuàng)展的輕資產(chǎn)發(fā)展模式并不是單純地做代建，而是依托其高端產(chǎn)品線的品牌力和操盤力，把輕資產(chǎn)和高端住宅深度結(jié)合，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)壁壘。這種模式一方面降低了企業(yè)的資金占用，另一方面也在頂級(jí)豪宅市場(chǎng)里不斷占據(jù)更多市場(chǎng)份額。”宋紅衛(wèi)表示。

    “目前輕資產(chǎn)模式已經(jīng)成為頭部房企積極布局的新賽道，合生創(chuàng)展通過(guò)‘高端產(chǎn)品力+輕資產(chǎn)模式’實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的改善，說(shuō)明其發(fā)展重心已經(jīng)從傳統(tǒng)的擴(kuò)規(guī)模轉(zhuǎn)向提升盈利質(zhì)量和內(nèi)生增長(zhǎng)，這也是房企穿越周期的重要啟示。”嚴(yán)躍進(jìn)如是稱。

（編輯 郭之宸）